나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140829 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-320 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2024.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 근린공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서
(사용승인일: 2000.03.13)

외벽: 벽돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140829 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-320 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.07㎡ (약 18.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 요약:

- 건물 연면적: 681.08㎡

- 대지면적: 251㎡

- 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

- 사용승인일: 2000년 03월 13일

- 총 층수: 4층

- 본건 위치: 3층

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권, 대항력있는 임차인

주의사항:

- 본건 건물 외벽에 '우성빌라'로 표시되어 있음.

- 임대관계 미상 (단, 임차인 현황에 대항력 있는 임차인 정보 기재됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울화일초등학교' 동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 인접지 대비 완경사의 가장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 강제경매 (서울남부지방법원 2024타경140829), 채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 222,086,163원, 접수일자: 2024년 11월 14일.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번, 주택임차권:

- 권리자: 석재진 (성함 마스킹: 석 )

- 보증금: 215,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 03월 26일

- 확정일자: 2021년 02월 26일

- 배당신고일자: 2023년 06월 05일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 215,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 등기사항

- 소유권이전: 신정숙 (2016-12-06), 박정순 (2020-04-22), 박미경 (2021-04-26)

3.4. 권리분석 종합의견

본건은 선순위 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 215,000,000원이 매수인에게 인수되는 물건입니다. 말소기준권리보다 선순위이므로, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시장 동향 (제공된 JSON 기반 분석)

제공된 최근 매매 및 전월세 정보는 2026년 7월 거래 건으로, 미래 시점의 데이터입니다. 이를 현재 시세를 추정하는 데 참고 자료로 활용합니다.

- 매매 사례 1: 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 216,000,000원. (평당 약 3,576만원)

- 매매 사례 2: 1986년식, 37.44㎡ (약 11.32평), 2층, 150,000,000원. (평당 약 1,324만원)

- 매매 사례 3: 2002년식, 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 160,000,000원. (평당 약 1,408만원)

4.2. 시장 분석 및 시세 평가

본 물건의 건물 면적은 60.07㎡ (약 18.17평)이며, 건축 연도는 2000년입니다.

제공된 사례 중 1986년식 및 2002년식 건물의 평당 가격(약 1,300만~1,400만원대)을 적용 시, 본 물건의 자체 시세는 약 18.17평 * 1,350만원/평 = 약 245,300,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 239,000,000원과 유사한 수준입니다.

다만, 2019년식 건물의 매우 높은 평당가는 특이사항으로, 리모델링 여부 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 서울화일초등학교가 있으며, 주택가로 분류됩니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

지도 검색 결과, 주변에 학교(등서초, 등촌중 등) 및 공원(우장산공원 등)이 다수 소재하고 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 상세한 지역 조사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 215,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가 지출되는 금액이므로, 총 투자 비용 계획 시 반드시 반영해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 적용되고 있습니다.

6.3. 건물 외관 명칭

건물 외벽에 '우성빌라'로 표시되어 있어, 등기부상 명칭과 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 239,000,000원입니다. 가장 중요한 특징은 약 2억 1,500만원에 달하는 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 주변 시세 분석 결과, 부동산 자체의 시장 가치는 감정가 수준으로 추정되나, 높은 임차 보증금 인수액 때문에 투자 수익률이 매우 낮거나 손실이 발생할 위험이 높습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 인수되는 임차 보증금 215,000,000원을 고려한 총 투자비용 산출 및 손익분기점 분석이 필수적입니다.

- 해당 물건의 실질 가치 대비 잠재적 저평가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

- 매수 후 자금 회수 전략(재매각 또는 임대)을 명확히 수립해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 자체 시장 가치는 약 245,300,000원으로 추정됩니다. 그러나 매수인은 낙찰가 외에 215,000,000원의 임차 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 투자자가 손실을 보지 않기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최대 입찰가 = (추정 시장 가치) - (인수 임차 보증금)

최대 입찰가 = 245,300,000원 - 215,000,000원 = 30,300,000원

이 금액 이상으로 입찰할 경우, 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용이 부동산의 현재 추정 시장 가치를 초과하게 되어 손실이 예상됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 매우 보수적인 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

주의: 상기 입찰가 범위는 시장 가치와 인수 보증금만을 고려한 최소한의 분석이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 추가 조사 결과, 투자자의 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 이 금액대 이상의 입찰은 상당한 위험을 수반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.