나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경134923 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제6층 제609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 전통시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제6층 제609호로서,
(사용승인일: 2021.11.22)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지기, 소화전시설, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 세장형 토지로 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5-6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경134923 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제6층 제609호

건물명: 신영메트로시티

준공연도: 2021년

사용승인일: 2021년 11월 22일

용도: 오피스텔

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물

1.2. 면적 및 토지이용

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

토지지분: 5.3㎡ (약 1.60평)

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 225,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

집행법원: 서울남부지방법원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 전통시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5-6미터의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 27일

확정일자: 2021년 12월 08일

배당신고일자: 2023년 10월 13일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 보유하고 있으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 압류 (고양세무서장, 2023년 01월 19일 접수)

인수되는 권리: 주택임차권 (을구 1번, 김 ), 보증금 185,000,000원

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 185,000,000원 중 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 미변제 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 권리상의 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래가 정보 분석:

* 2024년 7월 30일, 10층 거래: 249,000,000원 (면적 18.27㎡)

* 2024년 5월 28일, 7층 거래: 150,000,000원 (면적 18.27㎡)

* 2024년 5월 28일, 7층 거래: 150,000,000원 (면적 18.27㎡)

건물 면적(18.27㎡) 기준, 최근 최고가 거래는 24,900만원으로, 이는 평당 약 1,363만원에 해당합니다. 5월 거래는 평당 약 821만원으로 시세 변동성이 관찰됩니다. 감정가 225,000,000원과 비교 시, 최근 최고가 거래가 감정가격을 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 전통시장 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"시흥초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 185,000,000원 인수 부담입니다. 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 떠안아야 합니다.

* 감정평가 시 내부 확인이 제한되어 실제 이용 상태와 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원 인수라는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미치며, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 최근 거래가 24,900만원이 있었으나, 15,000만원 거래도 있어 시세 판단에 신중이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태 유지 및 관리비 절감이 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 수요 증가 시 시세 상승 여력이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 적정 가격으로 입찰 시, 시세 대비 저렴하게 취득하여 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

인수 임차보증금: 185,000,000원

최근 최고가 거래: 249,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차보증금 185,000,000원을 최우선으로 고려해야 합니다. 제시된 규칙에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하며, 이는 낙찰가가 인수되는 보증금을 고려하여 총 실질 취득가가 시장 가치를 초과하지 않도록 산정하는 것을 의미합니다.

최근 최고가 거래액(249,000,000원)을 기준으로, 만약 인수해야 하는 임차 보증금(185,000,000원)을 고려하여 총 취득가를 맞춘다면, 이론적으로 가능한 최고 입찰가는 약 64,000,000원 (249,000,000원 - 185,000,000원)입니다.

그러나 경매에서의 보수적인 접근과 감정가(225,000,000원) 및 최근 최고가(249,000,000원)를 고려할 때, 입찰가를 매우 낮게 산정하는 것은 위험할 수 있습니다. 임차 보증금 전액 인수가 현실화된다면, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 실제 총 투자금이 되므로, 이를 감안하여 신중한 금액 결정이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금(185,000,000원)을 고려하여, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이 범위는 인수되는 보증금을 고려할 때 실질적인 투자 비용이 시장 가치 범위 내에 들어오도록 유도합니다. 단, 본 금액으로 낙찰받더라도 임차인과의 협상, 명도 과정에서의 변수, 추가적인 배당금 변제 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.