나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148601 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-51 훼미리하우스117 제1동 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재"서울영동초등학교"남동측 인근, 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(영등포시장역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 평슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일: 2012.02.27.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택, 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 일단지토지 북동측으로 노폭 약 20M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

94-51, 94-313 공히
도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

해당 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-51번지에 위치한 훼미리하우스117 제1동 제7층 제701호입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택 및 제2종근린생활시설이며, 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

감정가는 126,000,000원입니다.

토지 면적은 5.15㎡ (약 1.56평)이며, 건물 면적은 16.98㎡ (약 5.14평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2012년 2월 27일에 사용 승인되었습니다. 총 14층 건물 중 7층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로서의 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 2필지로 이루어져 있으며, 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

물건지 북동측으로는 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 시흥세무서장의 압류(2022.02.17.)입니다.

이보다 선순위로 등기된 권리는 을구 5번의 주택임차권(조형근)으로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

해당 임차인은 보증금 155,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 5월 20일에 전입, 2021년 5월 3일에 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2023년 7월 17일입니다.

등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 5번 주택임차권입니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 이 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 전입일자: 2021-05-20

* 확정일자: 2021-05-03

* 비고: 매수인이 보증금 155,000,000원을 인수해야 합니다.

이 외 갑구에 등기된 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 영등포동7가는 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 주변에 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 주거 기능의 복합 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역이 근거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

교육: 서울영동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 영등포역 등 주요 상업지구 접근도 고려할 수 있습니다.

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(조형근)의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자금액은 입찰가에 인수 보증금 155,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 준주거지역 등 복합적인 용도지역에 속해 있어 향후 개발 또는 규제 관련 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

부동산 강제 경매로 진행되는 점, 공동 담보 물건으로 묶여있던 점 등 추가적인 권리 관계나 채무 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 영등포 지역 특성상 유흥업소 등의 밀집 가능성은 상존하며, 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영등포구의 준주거 및 일반상업지역에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2012년 준공)에 속합니다. 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 취득 비용을 크게 증가시키는 요인으로 작용합니다.

감정가 126,000,000원은 임차인의 보증금 인수분을 고려하지 않은 가격으로 추정되므로, 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 감정가 이상이 될 가능성이 높습니다.

따라서 해당 물건은 철저한 권리 분석과 더불어, 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 투자 가치 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

서울 영등포구라는 주요 도심 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

2012년 준공된 건물로 비교적 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 상업 및 준주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 해당 지역 유사 면적(약 25~38㎡)의 다세대 주택이 2025년~2026년 기준으로 약 27,000만원 ~ 40,000만원에 거래된 것으로 나타납니다.

평균적인 거래가격을 면적으로 나누어 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 16.98㎡)의 경우 3.3㎡당 약 10,500,000원의 시세로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 산출한 본건의 현 시세(매수인이 부담해야 할 총 금액 기준)는 약 178,540,000원 (16.98㎡ * 10,500,000원/㎡)으로 추정됩니다.

하지만 본건은 매수인이 155,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 합니다.

따라서, 순수 부동산 가치(약 178,540,000원)를 고려할 때, 최대로 입찰할 수 있는 가격은 약 23,540,000원 (178,540,000원 - 155,000,000원)입니다.

본건의 감정가 126,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 매수 부담액은 126,000,000원 + 155,000,000원 = 281,000,000원이 되어, 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 수익성 확보를 위해서는 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 인수되는 보증금에 대한 확실한 회수 방안을 검토해야 합니다. 보수적으로 접근하여 약 25,000,000원 ~ 35,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 낙찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.