나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144418 [1] 서울특별시 양천구 신정동 920-4 이호트라움 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 신정역(5호선) 및 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 제6층 제601호로서,
외벽 : 치장벽돌 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방시설 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터, 남측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

2.도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144418 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 920-4 이호트라움 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 준공년월: 2015년 4월

총 층수/해당 층수: 6층 중 6층

토지 면적: 25.78㎡ (약 7.8평)

건물 전용 면적: 41.73㎡ (약 12.6평)

감정가: 334,000,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신정동, 양동초등학교 동측 인근.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택이 혼재된 주거 지역. 주위 환경은 보통 수준.

교통: 차량 접근 용이. 지하철 5호선 신정역 및 다수의 버스 노선 이용 가능. 교통 편리성은 보통.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 개발 제한이 있음. 도로 접합. 다만, 가축사육제한구역, 공항 관련 구역, 교육환경보호구역, 군사시설보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로 사업 추진 시 확인 필요.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 주택도시보증공사 명의의 가압류 (2023년 9월 5일 접수, 275,000,000원).

주요 권리 내용:

* 소유권 변동: 이호건설(보존) -> 박금지 -> 김완태 순으로 이전됨.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등기되어 있으며, 보증금 269,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 5월 12일, 확정일자 2021년 4월 28일임.

* 대항력: 해당 임차인은 대항력이 없음.

* 주의 사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없음 (0원).

* 기타 권리: HUG 명의의 가압류(말소 기준 권리)와 강제경매 개시 결정(2024타경144418)이 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸 예정.

등기부채권 총액: 544,000,000원 (가압류 275백만원 + 강제경매 269백만원).

1.3. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 편의시설 및 상업 시설이 혼재되어 있을 것으로 예상됨.

인근에 지하철역과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 점은 긍정적임.

다만, 도시형생활주택(단지형다세대주택)이라는 점을 고려할 때, 대규모 상권보다는 지역 생활권 중심의 상권 형성 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

주변 기반 시설:

* 교육 시설: 양동초등학교가 인근에 소재함.

* 교통 시설: 지하철 5호선 신정역, 다수의 버스 노선.

* 편의 시설: 주거 지역이므로 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 접근 가능 예상.

주차: 건축물대장 상 내부 주차 6대, 외부 주차 2대. 총 8대 가능. 10가구 기준으로는 부족할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 매각 조건에 따라 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 조건으로 되어 있어, 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임. 그러나 조건 이행 여부 및 절차상의 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없음.

미확인 내부 상태: 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 상태를 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요함.

법적 제한 사항: 토지이용계획 상 여러 제약 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

임차인 대항력: 임차인(HUG)의 대항력은 없으나, HUG가 채권자이자 채무자인 복잡한 관계에 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속함.

지하철역과 초등학교가 인근에 있어 주거 환경 및 교통 편의성은 보통 수준임.

권리 관계는 복잡하지 않으나, HUG 관련 특이사항과 내부 미확인 상태가 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

토지면적 대비 건물면적이 넓어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능함.

최근 주변 시세 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 적정 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

준신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

안정적인 입지: 서울 양천구 신정동은 주거 선호도가 있는 지역이며, 초등학교 및 지하철역 인접.

권리관계 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨. (임차인의 대항력 부재 및 인수 보증금 없음 확인).

도시형생활주택: 소형 주택으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수익 확보 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 334,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 유사 면적 및 주택 유형의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

건물 면적 41.73㎡ (약 12.6평)를 기준으로, 제곱미터당 매매가는 약 610만원에서 737만원 범위로 분석됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 예상 시세는 대략 254,553,000원 ~ 307,560,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가(334,000,000원)를 고려할 때, 현 시세 대비 적정한 입찰가 수준은 감정가의 85% ~ 95% 범위인 약 283,900,000원 ~ 317,300,000원으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85%~90% 수준인 약 283,900,000원 ~ 300,600,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 주변 부동산 동향, 본인의 자금 계획, 경매 물건의 상세 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.