나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148311 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제15층 제1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역 1호선" 북서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역" 등이 소재하므로 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호
(사용승인일 : 2020.03.20)
외벽:치장화강석재붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 인테리어 마감 등,
창호:샤시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)(원룸,발코니,욕실 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점,의원) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6-63: 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합)도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
314-32: 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148311 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제15층 제1503호

건물명: 루체비스타

용도: 아파트 (실제 이용현황: 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택)

층수: 지상 15층 중 15층

사용승인일: 2020년 3월 20일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 286,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.1285㎡ (약 1.55평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평) (전용면적)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역 1호선" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

현재까지 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권 설정, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 서울특별시의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박현준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(안영춘)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-22

확정일자: 2020-05-04

배당신고일자: 2022-06-13

대항력: 있음

비고: 안 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 285,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을구 3번 주택임차권(안영춘)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금은 285,000,000원입니다.

3.4. 말소기준권리

압류 (서울특별시, 2024.02.01 접수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 건물 내에는 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택 외에 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 등으로 이용 가능한 공간이 포함되어 있어, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 현황

오류동역 인근은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 다양한 소매점, 음식점, 병원, 학원 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

비교적 최근에 건축된 신축 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변은 주거와 상업 시설이 혼합된 환경으로, 직주근접이 가능한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

지하철 1호선 오류동역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 역 주변 상권을 통해 은행, 병원, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 285,000,000원의 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다. (참고: 등기부채권 총액 285,000,000원으로, 감정가와 임차인 보증금이 유사하여 배당을 통한 변제 가능성이 높으나, 인수 가능성에 대한 충분한 검토가 필요합니다.)

6.2. 기타 리스크

해당 건물의 정확한 내부 구조나 상태는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 또한, 법률적인 문제나 하자 등은 추가적인 법률 및 현장 분석을 통해 파악해야 합니다. 현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 교통 요지인 오류동역 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔/도시형생활주택입니다. 우수한 교통망과 주변 편의시설 접근성이 강점입니다. 다만, 2.85억원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부가 중요한 고려 사항입니다. 현재 감정가가 임차인 보증금과 유사하므로, 배당 결과에 따라 인수 부담이 없을 수도 있으나, 철저한 권리 분석과 임차인 현황 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 오류동역 초역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 2020년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

인수 보증금 (안영춘): 285,000,000원 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 중요한 변수입니다. 임차인 보증금 285,000,000원은 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높다고 판단되지만, 만약의 경우를 대비하여 보증금 인수 부담을 고려해야 합니다.

일반적으로 신축 건물, 역세권 물건의 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 다만, 본 물건은 임차인 인수 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(285,000,000원)을 제외한 금액 기준으로, 현재 감정가 286,000,000원을 고려하여 보수적으로 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 조사와 시세 조사를 바탕으로 면밀히 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.