나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143774 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제12층 제1203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건 내 제12층 제1203호로서,
(사용승인일: 2020-03-20)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트)/업무시설(오피스텔)/제1종근
린생활시설(소매점,의원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6-63 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

314-32 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금299,000,000원
임대차계약일자 : 2021년 12월 23일
임차권자 : 정재욱

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143774 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제12층 제1203호

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

건물 사용승인일: 2020년 03월 20일

감정평가액: 289,000,000원

토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료상 추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 인수되는 권리

* 을구 3번 (접수일자: 2024.02.21.) 주택임차권 (권리자: 정재욱)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차 보증금: 299,000,000원

* 임대차 계약일자: 2021년 12월 23일

* 전입 신고일자: 2022년 02월 11일

* 확정 일자: 2021년 12월 23일

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 2. 말소되는 권리 (예상)

* 말소기준권리: 갑구 6번 (접수일자: 2024.02.01.) 서울특별시 압류

* 이 외의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. (예: 갑구 7번 강제경매, 갑구 8번 압류 등)

* 등기부채권 총액: 299,000,000원 (임차보증금)

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 정재욱 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 299,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 오류동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 지역으로, 상업 시설 및 편의 시설이 혼재되어 있어 일반적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 제12층 제1203호입니다.

* 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

1.5. 2. 이용 현황

* 현재 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다.

1.5. 3. 설비 내역

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 보증금 인수

* 가장 중요한 리스크는 선순위 임차인에게 지급해야 할 보증금 299,000,000원입니다. 이 금액은 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 감정평가액(289,000,000원)을 초과하는 금액입니다. 따라서 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생하며, 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.6. 2. 총 매입 비용

* 본건의 예상 낙찰가 외에 인수해야 할 보증금 299,000,000원을 합산하면 실제 총 매입 비용이 크게 증가합니다.

1.6. 3. 주변 시세 대비 높은 인수 금액

* 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 주택의 ㎡당 시세는 약 614만원으로 추정됩니다. 이를 본건 전용면적(29.98㎡)에 적용 시, 추정 시세는 약 184,000,000원 수준입니다. 그러나 인수해야 할 보증금이 299,000,000원이므로, 현재 시세나 감정가 대비 높은 금액을 인수하게 될 위험이 있습니다.

1.6. 4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물이면서도 오류동역 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 하지만, 299,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다. 해당 보증금이 감정평가액보다 높으며, 최근 실거래가 분석을 통해서도 높은 인수 금액으로 인한 부담이 예상됩니다. 따라서 본건은 잠재적 가치보다는 인수 부담액이 훨씬 큰 상황으로, 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립 없이는 접근하기 어려운 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 즉각적인 하자 보수 부담이 적습니다.

* 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치하여 입지적 강점 보유.

* 주변 지역 개발 가능성 및 주거 수요.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 감정가 289,000,000원 대비 인수해야 할 임차 보증금이 299,000,000원으로 이를 초과하는 금액이므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보증금 인수액을 제외하고, 감정평가액의 80% 수준을 입찰가 산정 기준으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 231,200,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 낙찰받을 경우 실제 총 매입 비용은 (예상 입찰가 + 인수 보증금)이 되므로,

231,200,000원 (예상 입찰가) + 299,000,000원 (인수 보증금) = 총 530,200,000원 이 됩니다.

이는 감정평가액 289,000,000원 대비 상당한 초과 금액이므로, 본건 투자는 신중한 검토가 필요합니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 미래 가치, 경쟁 상황, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.