나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경117436 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-232 남양하이츠빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울유현초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 삼양역(우이신설선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 제4층 내 제1층 제101호로서

외벽: 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지 대비 완경사 지대 내 조성한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m이하(입안)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 등기사항전부증명서상 임차권 설정(보증금 122,000,000원)이 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경117436 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 151,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-232 남양하이츠빌라 1층101호

토지면적: 26.25㎡ (약 7.93평)

건물면적: 50.28㎡ (약 15.21평)

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 (사용승인일 2003.03.21)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 지상 4층 중 1층 101호

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울유현초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 삼양역(우이신설선) 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 11월 23일 접수된 주식회사 하나스틸 근저당권(60,000,000원)입니다.

감정평가액 151,000,000원 대비 총 채권액은 196,333,319원으로, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 임차권 설정(보증금 122,000,000원)이 되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인: 주택도시보증공사 (최 ) [cite: APPRAISAL_SUMMARY, REGISTRATION_SUMMARY]

보증금: 122,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-23

확정일자: 2018-06-08

대항력: 없음 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* HUG 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출로 인해 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

4.1. 주변 상권 현황

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

삼양역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.1. 편의시설

* 삼양역(우이신설선) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 소규모 마트 및 상가들이 분포하여 기본적인 생활용품 구매가 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 서울유현초등학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 학군 관련 자세한 사항은 관할 교육청 확인이 필요합니다.

6.1. 건물 노후도

건축년도가 2002년으로, 약 24년 경과되어 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 지역 개발 가능성 (제한사항 확인)

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구 등 다양한 도시계획적 제한사항이 적용되고 있어, 향후 개발 또는 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 151,000,000원 대비 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세보다 저평가된 것으로 판단됩니다.

특히, HUG 임차인의 보증금 122,000,000원이 인수되지 않고 소멸되는 조건은 본 건의 큰 장점입니다.

대중교통 접근성 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 건물 노후도 및 지역 내 개발 제한사항은 유의할 필요가 있습니다.

전반적으로 입찰을 고려해볼 만한 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8.1. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세 형성으로 인한 시세차익 기대 가능.

* HUG 보증금 미인수 조건으로 낙찰 후 명도 및 추가 비용 부담 감소.

* 서울 지역 다세대주택으로서 안정적인 가치 유지 기대.

* 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

9.1. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가 150,000,000원에서 266,500,000원 사이에 이루어진 것으로 확인됩니다. [cite: RECENT_SALES_JSON]

본건의 감정가(151,000,000원)는 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

HUG 보증금 인수 부담이 없으며, 건물 자체의 면적 및 잠재적 가치를 고려할 때,

현 시세 및 법원 감정가, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여

본건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 보수적인 시세 반영 및 차익 실현을 위한 가격입니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.