나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102684 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 479 중앙하이츠아파트 제2동 제2층 제207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "서울신내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 망우역(경춘선, 경의중앙선)과 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 15층 건물 내 제2층 제207호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 북측, 동측 ,남측으로 폭 약 6-8미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신내동 479번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

신내동 479-1번지
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 보고서는 서울특별시 중랑구 신내동 479 중앙하이츠아파트 제2동 제2층 제207호에 대한 서울북부지방법원 2024타경102684(1) 부동산 임의경매 사건에 대한 분석 결과입니다.

1.2. 소재지

서울특별시 중랑구 신내동 479 중앙하이츠아파트 제2동 제2층 제207호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

587,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 38.01㎡ (약 11.5평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.97㎡ (약 25.7평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

퍼스트온라인투자금융주식회사 (등기부등본상 내역 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 소재한 "서울신내초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 아파트, 다세대주택과 같은 공동주택 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이한 편입니다. 대중교통 이용 측면에서는 경춘선 및 경의중앙선 환승역인 망우역이 인접해 있으며, 다수의 노선버스가 운행하는 정류장도 가까운 거리에 위치하여 교통 환경은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트 단지는 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있으며, 북측, 동측, 남측으로는 각각 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 신내동 479번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 신내동 479-1번지: 상기 용도지역 및 제한사항 외에 도로(접합) 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 파악된 총 채권액은 약 7억 8천 2백만원 수준입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2016년 6월 10일에 접수된 신한은행의 근저당권(채권금액 264,600,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존부 및 구체적인 내용에 대한 면밀한 조사가 필수적이며, 만약 실존한다면 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임대차 관계는 없으나, 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없더라도, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 신내중앙하이츠

* 준공년월: 1996년 3월 28일 (건축 후 약 30년 경과)

* 총 세대수: 704세대 (건축물 총괄표제부 기준 800세대, 표제부 기준 2동 180세대)

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 295대 (지상 12대, 지하 25대)

4.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 아파트 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지와 인접한 서울신내초등학교를 비롯하여, 주변 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 의료시설

인근 망우역 주변 상업지구를 중심으로 다양한 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

망우역 중심의 상업 지역과 연계되어 대형마트, 백화점(예상), 각종 금융 기관, 외식업체 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 소멸 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 파악이 필수적입니다. 지상권이 실제로 존재한다면 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1996년에 준공된 아파트로, 30년 이상의 노후도가 진행되었습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 필요성이 대두될 수 있으며, 이로 인한 관리비 상승 또는 주거 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임의경매로 진행된 사안으로, 채권자의 경매 신청에 따라 진행되는 절차입니다. 특이사항이 없는 한 일반적인 경매 절차로 볼 수 있으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 사안이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한, 재건축 연한이 도래하기 전의 아파트입니다. 지하철 망우역과 서울신내초등학교가 인접한 역세권 및 학세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정평가액 5억 8천 7백만원 대비 최근 실거래가가 6천만원대 후반을 형성하고 있어 시세 차익 실현 가능성이 높은 물건입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점과 임대차 관계 미상인 점은 인수 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 704세대의 비교적 큰 단지로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 망우역 접근성 및 서울신내초등학교 인접으로 인한 교육 환경.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 재건축 연한 도래 전 아파트로, 향후 개발 가능성 보유.

* 대단지 프리미엄: 704세대의 규모를 갖춘 단지로 관리 및 생활 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.97㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 18일: 66,400,000원 (8층)

* 2026년 6월 1일: 68,000,000원 (9층)

* 2026년 7월 4일: 66,700,000원 (14층)

최근 거래가 평균은 약 6억 7천만원 수준입니다. 감정평가액 5억 8천 7백만원은 현재 시장 시세보다 상당히 낮은 수준입니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 80~90%에서 결정되곤 하나, 본건의 경우 현재 시장 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 기준으로 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다.

물건의 층수가 2층으로 고층에 비해 선호도가 낮을 수 있다는 점을 감안하더라도, 84.97㎡ 타입은 수요가 꾸준한 편입니다. 또한, 명도 비용, 취득세, 등기 관련 부대 비용 및 추후 발생할 수 있는 수리비 등을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 6억 5천만원 내외로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 분위기, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.