나이스옥션 법원경매 울산 2023타경4532 [1] 울산 남구 삼산동 172-1, 104동 18층1803호 (삼산동,세양청구마을) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2023.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "삼산초등학교" 북동측 인근에 위치한 세양청구마을 104동 18층 1803호로서 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 23층 건중 18층1803호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 붙임.
내벽: 벽지, 타일붙임 마감.
창호: 샷시2중창.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

4면으로 포장된 도로에 접하고 단지주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2017-03-30)(삼산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(삼산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건의 기본적인 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경4532 (1)

* 소재지: 울산 남구 삼산동 172-1, 104동 18층1803호 (세양청구마을)

* 용도: 아파트

* 감정가: 316,000,000원 (삼억일천육백만원)

* 토지면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

* 토지지분: 58.9704㎡ (약 17.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 169.98㎡ (약 51.42평)

* 건물지분: 169.98㎡ (약 51.42평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "삼산초등학교" 북동측 인근에 위치한 세양청구마을 104동 18층 1803호입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 단지 자체는 4면으로 포장된 도로에 접하고 있으며, 단지 주변의 가로망 상태도 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로1류의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 삼산초등학교 및 파랑새유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건 주변에 대한 조사를 실시한 결과, 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 및 관련 자료를 토대로 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을13 (2020년 8월 28일, 부산은행 근저당권, 200,200,000원)

* 말소예정 권리: 등기부 요약에 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로는 을13, 을15, 을16, 을17, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 등의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수주의 권리: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 언급되어 있습니다. 다만, 이에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않아, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 임대차 관계가 확인되지 않아 임대인의 실제 거주 여부 등은 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항이므로, 현장 조사 등을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역의 상권 현황 및 시세 동향을 분석한 결과입니다.

* 지역 특징: 울산 남구 삼산동은 울산광역시의 주요 상업 및 주거 중심지로, 다양한 생활 편의시설과 교통망이 잘 발달된 지역입니다.

* 최근 매매 동향: 제공된 최근 매매 자료에 따르면, 세양청구마을 59.98㎡ (약 18.15평) 기준으로 다음과 같은 실거래가가 있었습니다.

* 2026년 7월 13일: 310,000,000원 (9층)

* 2026년 7월 5일: 294,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 4일: 250,000,000원 (5층)

* 시세 추정: 위 실거래가를 바탕으로 산정 시, 59.98㎡ 기준 평균 매매가는 약 291,333,333원입니다. 이는 본 물건의 감정가(316,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준이며, 지역 내에서의 꾸준한 수요를 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 아파트 단지 및 주변 생활 환경에 대한 정보입니다.

* 아파트 단지 개요:

* 아파트명: 세양청구마을

* 주소: 울산광역시 남구 삼산동 172-1

* 사용승인일: 1997년 12월 10일 (준공 후 약 29년 경과)

* 총 세대수: 1,562세대 (대단지)

* 최고층: 23층

* 주차대수: 총 646대 (세대당 약 0.41대. 제공된 상세 정보의 조합이 일반적이지 않아 종합적인 총계인 646대로 표기합니다. 세대 수 대비 주차 대수는 다소 부족할 수 있습니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 교육시설:

* 삼산초등학교: 본건 북동측 인근에 위치하며, 상대 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 파랑새유치원: 상대 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 경매 진행 및 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 유동화 물건: '유동화 물건'이라는 특성은 채권 매각 등으로 인해 경매가 진행되는 경우로, 통상적인 경매보다 복잡한 권리관계나 특이사항이 존재할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 분석과 주의가 필요합니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 모든 임대차 관계는 현장 조사 등을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 1997년 12월에 사용승인된 건물로, 약 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 건물 면적 정보 불일치: 제공된 기본 정보상의 건물 면적(169.98㎡, 약 51.42평)이 최근 실거래가에 나타난 배타적 사용 면적(59.98㎡, 약 18.15평)과 큰 차이를 보입니다. 실제 전용면적은 59.98㎡에 가깝다고 추정되므로, 입찰 전 정확한 면적을 반드시 확인해야 합니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 만약 실제로 지상권이 존재한다면, 이는 낙찰자가 부담해야 할 권리가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 삼산동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 대단지 규모와 편리한 교통 및 생활 인프라는 장점입니다. 그러나 '유동화 물건'이라는 특수성과 함께, 미확인 임대차 관계, 건축 연도 노후화, 그리고 무엇보다 제공된 건물 면적과 실제 거래 면적 간의 큰 차이는 본건의 잠재적 리스크로 작용합니다.

등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, '지상권'과 같은 예외적인 권리 존재 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 면밀한 현장 조사와 권리관계 최종 확인, 그리고 면적 정보에 대한 정확한 소명 후에 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 경매 물건이 투자자에게 매력적인 이유는 다음과 같습니다.

* 최상의 입지: 울산 남구 삼산동은 지역 내에서도 핵심 상업 및 주거 지역으로, 높은 생활 편의성과 미래 가치를 지닙니다.

* 풍부한 생활 인프라: 초등학교, 다양한 상업시설, 편의시설 등이 단지 가까이에 있어 정주 여건이 우수합니다.

* 대단지 브랜드 가치: 1,500세대 이상의 대단지는 관리 효율성 및 단지 내 편의시설 이용 측면에서 이점을 제공합니다.

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 면적 정보 불일치 등 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시장 동향, 감정가, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 감정가: 316,000,000원

* 최근 실거래가 (59.98㎡ 기준):

* 최고가: 310,000,000원

* 평균가: 약 291,333,333원

* 분석:

제공된 건물 면적(169.98㎡)과 최근 실거래가의 배타적 사용 면적(59.98㎡) 간 큰 차이가 있어, 본 분석은 59.98㎡ (약 18.15평) 기준의 실거래가를 중심으로 진행되었습니다. 건물 면적 169.98㎡ (약 51.42평) 기준으로는 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 59.98㎡ 기준, 최근 최고 실거래가(310,000,000원) 및 감정가(316,000,000원)를 참고하되, 유동화 물건, 미확인 임대차, 면적 불일치 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

일반적인 아파트 경매 낙찰가율(80%~90%)을 적용하되, 보수적으로 접근하여 59.98㎡ 기준 최근 실거래가 평균을 바탕으로 다음과 같이 산정합니다.

* 보수적 낙찰가율 (80%): 약 233,000,000원

* 일반적 낙찰가율 (85%): 약 248,000,000원

* 시장가 근접 낙찰가율 (90%): 약 262,000,000원

위 분석을 종합하여, 본 물건의 실제 가치와 리스크 요인을 고려할 때, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 입찰 시 유의사항: 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계 등 미확인 사항에 대한 조사를 최우선으로 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.