나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4028 [1] 경기 의정부시 가능동 686-4, 5동 4층401호 (가능동,센텀파크빌) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2024.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "흥선동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 , 단독주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서
제반 주변환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 401호로서
- 외벽 : 석재 등 마감
- 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(내부구조는 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비(개별난방), 승강기시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 6-8미터 내외의 포장도로와 점함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4028 (1)

소재지: 경기 의정부시 가능동 686-4, 센텀파크빌 5동 4층 401호

건물명: 센텀파크빌 5동 401호

건물 구조: 다세대주택 (철근콘크리트구조)

층수: 6층 중 4층

토지면적: 69.52㎡ (약 21.03평)

건물면적: 136.06㎡ (약 41.15평)

감정가: 270,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

준공연도: 2017년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치: 경기 의정부시 가능동 소재 "흥선동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 남측으로 폭 약 15미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 6-8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 6월 15일 신한은행 근저당 (을1)이 말소기준권리입니다.

소멸주의 적용: 말소기준권리보다 후순위인 을4(오에스비저축은행 근저당), 갑9(우리금융캐피탈 가압류), 갑10(신한은행 임의경매), 갑11(오에스비저축은행 임의경매) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 존속 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

임대관계: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 실제 거주자 및 임차인의 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

주거 기능: 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

생활 편의: 관공서, 편의시설, 교통 등 기본적인 생활 인프라 접근이 양호한 입지입니다.

주변 환경: 다세대, 연립, 오피스텔 등이 혼재된 지역 특성상, 다양한 연령대의 거주자층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 이동도 원활합니다.

편의시설: 흥선동행정복지센터가 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 편의시설은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근에 가능초등학교, 의정부중학교, 의정부여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

의료시설: 연세하늘병원, 길내과의원, 베데스다의원, 하늘담은의원, 한도병원, 경기도의료원 의정부병원 등 다수의 의료기관이 인근에 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본 건은 2024타경4028 외 관련 사건(2024타경85737 등)이 존재할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있으며, 절차 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

정비구역: 해당 물건이 정비구역에 포함되어 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 도시 개발 계획에 따라 건물의 신축, 증축, 개축 또는 철거 등이 진행될 수 있음을 의미합니다. 개발 계획의 내용에 따라 가치 상승 또는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로, 관련 도시 계획 정보를 추가로 확인해야 합니다.

건물면적 정보의 불확실성: 제공된 건물면적(136.06㎡)과 유사 물건의 전용면적(60.835㎡) 간 큰 차이가 있어, 실제 전용면적 확인이 필수적입니다. 이는 시세 및 예상 입찰가 산정에 중대한 영향을 미칩니다.

임대관계 미상: 임차인이 있거나 거주자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 센텀파크빌 5동 401호로, 비교적 최근인 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 및 교통 환경이 갖추어져 있으며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 인수 보증금 없는 임차인 현황으로 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

그러나, 중복사건으로 인한 절차 변동 가능성, 정비구역 편입으로 인한 개발 계획의 영향, 그리고 가장 중요한 건물 면적 정보의 불확실성은 본건 취득 시 면밀한 사전 검토와 현장 조사를 필수적으로 요구합니다. 특히, 136.06㎡라는 건물 면적이 실제 전용면적인지, 아니면 계약면적 또는 기타 넓은 범위의 면적을 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 상품성이 양호합니다.

양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

명도 용이성: 인수되는 보증금 없는 임차인이 없어 명도 과정의 부담이 적을 것으로 기대됩니다.

향후 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

최근 유사 물건 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 센텀파크빌 686-4, 2017년 준공, 5층, 전용면적 60.835㎡ (약 18.4평) 건이 2026년 7월 254,000,000원에 거래되었습니다.

* 더테라스빌 641-16, 2016년 준공, 3층, 전용면적 49.412㎡ (약 14.9평) 건이 2026년 7월 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 대신빌라 679-3, 1982년 준공, 2층, 전용면적 49.12㎡ (약 14.8평) 건이 2026년 7월 135,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 136.06㎡ (약 41.15평)으로 명시되어 있습니다. 그러나 유사 물건인 센텀파크빌의 전용면적이 60.835㎡(약 18.4평)임을 감안할 때, 136.06㎡가 실제 전용면적이라고 보기는 어렵습니다. 만약 136.06㎡가 전용면적이라면, 유사 면적(18.4평)의 거래가 2.54억이라는 점을 볼 때 상당히 높은 시세를 형성해야 하나, 감정가 2.7억은 이를 반영하지 못하고 있습니다.

따라서, 136.06㎡는 공용 면적 등을 포함한 계약 면적이거나 연면적일 가능성이 높으며, 실제 전용면적은 60.835㎡ 내외로 추정하는 것이 합리적입니다. 이러한 추정 하에, 유사 물건의 거래가 2.54억을 기준으로 보수적으로 접근하여 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

중복사건, 정비구역 지정 등의 잠재적 리스크와 면적 정보의 불확실성을 고려하여, 감정가(2.7억)를 기준으로 85% ~ 95% 수준을 제안합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 255,000,000원

매우 중요한 주의사항: 본 건물 면적 정보의 불확실성이 매우 높으므로, 현장 방문을 통해 정확한 전용면적을 확인하고, 이를 바탕으로 시세 재산정을 반드시 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.