나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2051 [1] 서울특별시 서초구 잠원동 OOOO O OOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

* 일괄매각
* 대상 물건지는 재건축단지임, 대지만 매각함
* 2024. 5. 24. 재건축조합의 사실조회 회신에 따르면, 채무자겸소유자외 1인은 재건축조합원으로 분양권을 취득하였고 분양계약을 완료한 상태임, 현금청산대상자 아님, 재건축조합은 현재 공사단계이고, 2025.06월 말에 입주예정임.
* 매수인이 조합원 지위를 승계취득하는지 여부는 도시 및 주거환경정비법시행령 제37조 제3항 제5호 "국가, 지방자차단체 및 금융기관(주택법 시행령 제71조 제1호 각 목의 금융기관을 말한다.)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업, 재건축사업의 토지 또는 건축물의 경매 또는 공매되는 경우" 에 근거하여 조합원 지위 양도 가능한 것으로 판단됨.
* 경매입찰자들은 해당 조합 및 구청에 조합원 자격 및 부담 등에 대하여 문의하는 등 입찰시 유의 요함.
* 본건은 신반포4지구재건축정비사업구역 내에 소재한 부동산으로서 본건이 속한 재건축구역은 현재 공사 단계이며 2025년 06월 말 입주예정인 상태로 조사되었음. 또한, 당해 경매사건의 채무자는 조합원으로서 분양받을 권리를 취득하였고 분양계약을 완료하였으며 매수인(경락인)에게 조합원의 지위 양도가 가능할 것으로 사실조회되었는바, 본건 평가명령서상의 형식상 평가대상은 토지이나 실질적 평가대상은 조합원 입주권인 점 등을 감안하여 평가하였음.
* 본건 평가대상인 조합원 입주권의 경우, 사업시행자와 조합원과의 개별적권리의무관계(권리가액, 조합원분양가 등) 및 종후(분양예정)자산의 개별적 특성에 의해 가격이 결정 및 거래되는 관행이 있는 바 이를 종합적으로 감안하여 조합원 입주권의 가치는 조합원의 권리가액(종전자산평가금액*비례율)+입주권프리미엄(종후(분양예정) 자산가치추정액 - 조합원분양가)+ 분담금 기존불입금으로 평가하였음.
* 본건 조합원 입주권의 종후(분양예정)자산은 아파트이며, 이는 토지의 소유권과 건물이 일체로 거래되는 집합건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 구분소유권의 대상이되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법으로 시산가액을 산정한 후 대상물건의 특성상 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하므로 인근 유사부동산의 가격수준, 평가사례 등 참고가격자료를 통해 시산가액의 합리성을 검토하여 그 가치를 추정하였음.
* 신반포4지구재건축정비사업조합에 조회한 본 경매사건 관련 채무자의 분양대상자별 기존의 물건의 명세 및 추정분담내역 등은 하기와 같음.
① 권리가액 : 970,123,550원(종전자산평가액 977,750,000원, 비례율 99.22%)
② 분양예정자산: 59ATYPE(전용면적 59.1662㎡), 109동 1804호
③ 조합원분양가: 1,316,500,000원
④ 예상추가분담금: 346,376,450원
※ 본건 조합원 입주권은 권리가액이 신청한 분양예상물건의 조합원 분양가보다 적은 바 추가분담 대상이며, 승계취득 시 매수인(경락인)이 부담할 부분은 분양계약서 기준 346,376,450원이나 사업진행과정에서 변경될 수 있는 것으로 조사되었는 바, 향후 경매 진행 시 유의바람.
* 서울특별시 서초구 잠원동 소재 "잠원역" 남측 인근에 소재하며, 인근은 신반포4지구 재건축정비사업이 진행되는 구역으로서 현재 공사단계임.
* 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선:잠원역)이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.
* 구역 내 일단지로 아파트로 개발중인 상태임.
* 아파트단지와 외곽공도 연계 예정임.