나이스옥션 법원경매 인천 2023타경532624 [1] 인천 부평구 산곡동 124-1, 505동 16층1601호 (산곡동,현대아파트) 외 3필지 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2023.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여 건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 17층 건물 내 제16층 제1601호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 열병합지역난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 인접 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1, 2

제3종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

2) 기호 3, 4

제3종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2023타경532624 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 산곡동 124-1, 505동 16층 1601호(산곡동, 현대아파트)이며, 토지 4필지를 포함한 일괄매각 대상입니다.

용도는 아파트로, 감정가는 450,000,000원입니다.

토지 면적은 119.19㎡(약 36.05평)이며, 건물 면적은 266.90㎡(약 80.76평)입니다.

두 필지의 토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 0.00㎡로 확인됩니다.

본 경매는 채권자 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었으며, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항 및 특수물건 정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(산곡역)이 위치하여 무난한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 단지 내 도로를 통해 공도에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 해당 지역의 개발 계획 및 인근 공업 시설 등을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준등기는 2011년 02월 24일 접수된 신한은행 근저당권(을10)으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 최고 순위 권리는 2023년 08월 31일 접수된 페퍼저축은행의 임의경매개시결정(갑29, 2023타경532624)이며, 2023년 10월 10일 접수된 중소기업은행의 임의경매개시결정(갑31, 2023타경537780)도 함께 진행 중입니다.

그 외 다수의 가압류 및 압류 내역(제이비우리캐피탈, 하나캐피탈, 인천신용보증재단, 부평구 등)이 존재하나, 이 또한 말소기준권리 하위로서 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 558,501,046원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

부동산임의경매개시결정(2023타경532624)으로 인한 권리 변동을 주시해야 합니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 정확한 조사가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 산곡동 지역은 아파트 단지가 밀집해 있는 주거지역입니다.

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 17층 건물 내 16층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수, 도시가스, 열병합 지역난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 1993년 11월 20일로, 건축된 지 약 30년이 경과한 노후도가 있는 아파트 단지입니다.

총 9개동 1161세대로 구성된 대규모 단지이며, 총 주차 대수는 500대(지상 12대, 지하 25대, 계단식 500대)입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건 인근에는 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 지하철 7호선 산곡역이 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 산곡역 상권이 형성되어 있으며, 홈플러스, 롯데마트 등 대형마트 이용이 편리합니다. 또한, 병원, 은행, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 산곡초등학교, 명신여중학교, 명신고등학교, 인천 가톨릭대학교 등 다양한 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 기타: 산곡공원, 원적산 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 유동화 물건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되거나, 유동화된 자산을 기반으로 한 경매로 인해 절차상의 복잡성이나 예측 불가능성이 존재할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1993년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 기대감도 있지만, 현재로서는 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 주거 환경 개선에 대한 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 대형 면적: 266.90㎡(약 80.76평)의 전용면적은 일반적인 아파트에 비해 매우 큰 편에 속합니다. 이는 매수자를 제한하는 요인이 될 수 있으며, 향후 매각 시 거래 대상이 제한될 가능성이 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 산곡동에 위치한 현대아파트 16층 물건으로, 역세권 입지, 풍부한 생활 편의 시설, 양호한 교육 환경 등 주거지로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다.

다만, 30년이 넘는 건축 연령과 일반적인 아파트보다 훨씬 큰 면적은 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

현재 제공된 감정가는 최근 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 면적 차이 및 경매 물건의 특수성을 반영한 결과일 수 있습니다.

중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은 명확한 권리 분석과 함께 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 산곡역 초역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설, 병원, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 대형 평형 잠재 가치: 희소성 있는 대형 평형으로, 특정 수요층에게는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 시장 가격 대비 낮게 감정된 것으로 보여, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 기대: 노후화된 단지로 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 450,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다양한 면적대의 거래가 이루어졌으며, 평당 시세는 약 1,057만원에서 1,585만원 범위로 나타났습니다.

본 건의 건물 면적은 266.90㎡(약 80.76평)으로, 일반적인 거래 사례의 면적보다 훨씬 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

최근 거래 사례들의 평당 가격을 고려하더라도, 본 건의 감정가는 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 대형 평형의 특수성과 중복 사건, 유동화 물건 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 472,500,000원 ~ 517,500,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 점유 관계 확인, 주변 시세의 재검토, 재건축/리모델링 사업 가능성 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.