나이스옥션 법원경매 순천 2023타경53546 [3] 전라남도 광양시 진상면 황죽리 130-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2023.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 광양시 진상면 황죽리 소재 "구황마을" 서측 인근에 위치하며,
주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통시됨.
본건 기호(2)는 전라남도 광양시 진상면 황죽리 소재 "신황마을" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 사찰, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 토지임야 및 일부 "도로" 로 이용중임.
기호(2) : 평지대내 부정형의 토지로, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 본건 일부와 걸쳐 노폭 약 2-3미터의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(2) : 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
소하천구역, 공장설립제한지역임.
기호(2) : 자연환경보전지역, 특화경관지구, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역,
배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역임.

제시목록 외의 물건

유첨 사진과 같이 기호(1-3) 지상에 관상수 및 유실수가 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호3(가) 철골조 평슬래브지붕 단층건으로,
외벽 : 적벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시창 구조임.

제시외건물 기호(ㄱ) 목조 강판지붕 단층건임.
(ㄴ) 목조 슬레이트지붕 단층건임.
(ㄷ) 벽돌조 판넬지붕 단층건임.
(ㄹ) 벽돌조 강판지붕 단층건임.
(ㅁ) 벽돌조 슬래브지붕 단층건임.
(ㅂ) 목조 비닐하우스지붕 단층건임.

이용상태

기호3(가) 주택으로 이용중임.
제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ,ㄹ) 창고, 기호(ㄷ) 가추, 기호(ㅁ) 화장실, 기호(ㅂ) 계사로
이용중임.

설비내역

기호3(가) 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

유첨 사진과 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 유첨 사진과 같이 목조 비닐하우스가 소재하나, 철거가 용이하여 평가외 하였음.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 세부 정보

3. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2023타경53546 (3)

소재지: 전라남도 광양시 진상면 황죽리 130-3

용도: 단독주택

감정가: 57,342,500원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

4. 매각 대상 및 면적

5. 매각 대상

* 건물만 매각

* 제시외 건물 포함

6. 면적 정보

* 건물면적: 87.05㎡ (약 26.33 평)

* 건물지분: 87.05㎡ (약 26.33 평)

* 건물 제시외면적: 61.90㎡ (약 18.72 평)

* 토지면적: 0.00㎡ (0 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0 평)

7. 입지조건

8. 위치 및 주위환경

* 본건(기호 1)은 전라남도 광양시 진상면 황죽리 소재 "구황마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 농경지대임.

* 본건(기호 2)은 전라남도 광양시 진상면 황죽리 소재 "신황마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 사찰, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 농촌지대임.

* 주위환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됨.

9. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

10. 형태 및 이용상태

* 기호(1) 토지: 완경사지대 내 부정형 토지로, 임야 및 일부 "도로"로 이용 중임.

* 기호(2) 토지: 평지대 내 부정형 토지로, 주거지로 이용 중임.

11. 인접 도로 상태

* 기호(1) 토지: 북동측으로 본건 일부와 걸쳐 노폭 약 2-3미터의 포장도로가 개설되어 있음.

* 기호(2) 토지: 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

12. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역, 공장설립제한지역.

* 기호(2) 토지: 자연환경보전지역, 특화경관지구, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

13. 권리분석

14. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2016-11-02 접수된 광주지방법원 순천지원 2016카단10444호 성대준 가압류 (등기구분 갑4).

* 총 등기부 채권액: 60,000,000원.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2003-12-29 (갑1, 탁신정)

* 가압류: 2016-11-02 (갑4, 성대준, 금60,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 2019-10-30 (갑6, 순천세무서장, 말소)

* 강제경매: 2023-05-04 (갑8, 성대준, 119,441,096원, 사건번호 2023타경53546)

15. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

16. 소멸되지 않는 권리

* 없음. (물건명세서 참고사항에 '지상권개요' 부분은 비어 있음)

17. 상권분석

18. 주변 시세 및 상권

* 본건은 단독주택 용도의 건물로서, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다.

* 해당 물건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' 및 '건축물표제부 요약'에 해당하는 JSON 데이터가 필요하나, 제공되지 않아 상세한 상권 분석 및 시세 분석이 어렵습니다.

* 제공된 감정가 57,342,500원을 기준으로 주변 부동산 현황을 추가적으로 파악해야 합니다.

19. 생활정보

20. 편의시설 및 주거환경

* 본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근 마을까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용 편의성 및 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다.

21. 주변 시설 (혐오시설 관련)

* 검색 결과, 광양시 황금동 일대에 폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치 관련 주민 반발 사례가 다수 확인되었습니다.

* 본건 소재지인 진상면 황죽리와 해당 혐오시설 밀집 지역(황금동) 간의 직접적인 연관성 및 거리상 근접성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 다만, 광양시 전반적으로 산업단지 및 시설 관련 이슈가 있는 만큼, 향후 지역 개발 계획 및 환경 관련 정보를 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

22. 잠재적 리스크

23. 건물 철거 가능성

* 본건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

* 물건명세서상 "이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하지 않으면 건물이 철거될 수도 있음"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 따라서 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

24. 제시외 건물 관련 사항

* 제시외 건물(총 6동: 창고, 가추, 화장실, 계사 등)이 포함되어 매각됩니다.

* 일부 제시외 건물(기호 ㄴ~ㄹ)은 인접지(129-1번지, 지목: 도로)와 걸쳐 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이로 인한 경계 문제나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 목조 비닐하우스는 철거가 용이하여 감정평가에서는 제외되었으나, 매각 대상에 포함될 수 있습니다.

25. 토지 이용 제한

* 본건 토지(기호 1, 2)는 보전관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

26. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

27. 종합 의견

28. 물건 총평

* 본건은 단독주택 건물만을 매각 대상으로 하며, 토지는 별도로 취득하거나 이용 계획을 세워야 합니다.

* 건물 면적 대비 제시외 건물 면적이 상당하여, 실제 활용 공간은 더 넓을 수 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 법정지상권 성립 여부가 건물 철거 가능성이라는 중요한 리스크로 작용합니다.

* 제시외 건물 중 일부가 인접지와 걸쳐 있다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 농촌 지역의 특성상 주변 편의시설 접근성 및 교통 편의성은 제한적일 수 있습니다.

29. 투자 포인트

30. 강점

* 건물만 매각 대상이며, 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. (단, 법정지상권 제외)

* 감정가 대비 건물 면적이 상당하고, 다수의 제시외 건물이 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 지방소멸위험지수 분석 결과, 광양시 면 지역 일부가 고위험군으로 나타나 향후 인구 감소 및 지역 활력 저하 가능성이 있으나, 이는 오히려 저가 매수 기회가 될 수도 있습니다.

31. 고려사항

* 법정지상권 성립 여부 확인이 필수적이며, 불성립 시 건물 철거 위험이 있습니다.

* 토지 미포함 매각으로 인한 토지 이용 제약 및 향후 토지 확보 방안 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물의 일부가 인접지와 경계에 걸쳐 있어, 이에 대한 정확한 실사 및 확인이 필요합니다.

32. 예상 입찰가

33. 산정 근거

* 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' 및 '건축물표제부 요약' 등 시세 관련 JSON 데이터 분석이 필수적이나, 해당 데이터가 제공되지 않았습니다.

* 따라서, 제공된 감정가 57,342,500원을 기준으로, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물의 상태 및 활용 가치, 주변 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 본 물건은 리스크가 다소 높아, 면밀한 사전 조사와 전문가 상담을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

34. 최종 제언

* 정확한 시세 분석 및 법정지상권 성립 여부에 대한 전문가 의견을 반드시 확인하십시오.

* 현장 방문을 통해 건물 및 제시외 건물의 상태, 인접 토지와의 경계 등을 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.