나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52449 [2] 전라남도 여수시 국동 813 중앙아파트 1동 2층 213호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 덕충동 소재 '충덕중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 묘지 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 대체로 완경사지이며, 현황 묵전 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목은 전이나 일부 묘지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 국동 소재 '구봉초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제2층 제213호로서, 외벽: 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 접한 포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52449 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 수산업협동조합중앙회 (수OOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 국동 813 중앙아파트 1동 2층 213호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 41,000,000원

토지면적: 33.11㎡ (약 10.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.07㎡ (약 14.84평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

구분건물 등기부 요약상 소유권이전 이력:

* 2004-11-05: 김갑

* 2012-01-04: 김걸

* 2012-03-09: 이정화 (매매)

말소기준권리: 2025-12-15 접수, 강제경매 (수산업협동조합중앙회, 94,258,417원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

해당 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 중앙아파트 단지 내에 소재하고 있습니다. 단지 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 국동 소재 구봉초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

한편, 토지 감정평가서상으로는 덕충동 소재 충덕중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위 환경이 농경지, 임야, 묘지 등으로 이루어진 것으로 기재되어 있습니다. 이는 집합건물과 그 부속 토지의 지리적 또는 행정구역상 차이를 나타낼 수 있으며, 토지 자체의 특성을 반영하는 것으로 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 아파트 단지까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 특성 (감정평가서상)

부정형의 대체로 완경사지이며, 현황은 묵전 및 일부 묘지로 이용 중입니다. 본건 토지는 맹지입니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부상 지목은 전이나 일부 묘지로 이용 중인 공부와의 차이가 있습니다.

2.4. 건물 특성

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제2층 제213호입니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

본건 단지 남측으로 접한 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

건물 부지가 이용 중인 토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(구봉초등학교), 절대보호구역(구봉초등학교), 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 후 2025년 12월 15일 접수된 수산업협동조합중앙회의 강제경매개시결정(2025타경52449)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강제석 (강 )

전입일자: 2022-11-16

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박정애 (박 )

전입일자: 2024-08-05

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2026-02-13

대항력: 있음

비고:

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리가 등재되어 있지 않아, 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 임차인 강 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 임차인 박 역시 대항력이 있으며, 보증금 300만원이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 종료 시 보증금을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미하므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

해당 물건이 소재한 국동 지역은 주거 지역으로, 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 소규모 상점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 교육 환경

본건 아파트 단지는 국동 소재 구봉초등학교와 북동측 인근에 위치하고 있으며, 덕충동 소재 충덕중학교가 북서측 근거리에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 특히 구봉초등학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.3. 편의시설

주변에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 또한, 공동주택 및 근린생활시설 등 주거 및 생활 편의를 위한 시설들이 인근에 분포하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 강 (보증금 0원)과 임차인 박 (보증금 300만원) 모두 대항력을 가지고 있어, 낙찰자는 임대차 계약을 승계하거나 임대차 관계 종료 시 보증금을 반환해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다. 보증금이 0원인 임차인의 존재는 일반적이지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 토지 관련 리스크

감정평가서상 토지 특성으로 맹지, 묵전 및 묘지 이용 상태, 농경지 및 임야 인접 등 주거지역 내 아파트 부지와는 다른 개발 이전의 토지 특성을 보이고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

공부상 지목(전)과 현황(묘지 이용)의 차이가 존재합니다.

6. 종합 의견

6.1. 장점

* 여수시 국동이라는 주거 지역 내 아파트 물건으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 구봉초등학교 및 충덕중학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 버스정류장 및 간선도로 인접으로 교통이 편리합니다.

6.2. 단점

* 대항력 있는 임차인이 존재하여, 인수 여부 및 명도 절차에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 감정평가서상 맹지, 묵전, 묘지 이용 등 주거용 아파트와 상이한 토지 특성 및 규제가 존재합니다.

* 임차인 강 의 경우 보증금 0원이라는 특이사항이 있어 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 투자 요인

* 여수시 국동 지역의 주거 아파트로서, 실수요자에게는 안정적인 주거지 확보가 가능합니다.

* 교육 시설과의 인접성은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가 41,000,000원에서 시작하여, 물건의 장단점 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 입찰가 산정 시 임차인 보증금만큼 직접적으로 가산되지는 않습니다.

8.2. 고려 사항

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크가 가장 큰 하락 요인입니다.

* 토지의 맹지, 묘지 이용, 토지이용계획 등의 제약 사항은 물건의 가치를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 아파트 자체의 입지(국동, 학교 인접) 및 교통 편의성은 긍정적 요인입니다.

8.3. 제안

상기 리스크 요인들을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인과의 협상 및 명도 가능성, 토지 관련 문제 해결 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80%) 또는 그 이하 수준에서 잠재적 인수 비용 및 명도 리스크를 반영한 가격으로 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.