나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52479 [2] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층107호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "더오션호텔" 남서측 인근에 위치하고 주변은 근린생활 시설, 리조트, 나지 등이 소재하는 개발중인 지대임.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물로서 외벽 : 치장벽돌쌓기, 스타코마감 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(연립주택) (현 공실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 공동주택(연립주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차로, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52479 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

감정가: 386,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층107호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

토지지분: 115.4008㎡ (약 34.9평)

건물면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

건물지분: 55.9195㎡ (약 16.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "더오션호텔" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 리조트, 나지 등이 소재하는 개발 중인 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

남동측으로 왕복 4차로, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약상 아래와 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

- 갑1: 2023-06-22 소유권보존신탁 (케이비부동산신탁주식회사)

- 갑2: 2025-12-23 강제경매 (전승현, 439,204,419원) - 말소기준권리

- 갑3: 2026-02-20 가압류 (금호건설, 15,679,321,859원) - 말소 예정

3.2. 말소기준권리

갑2 권리인 전승현의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경52479)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 근린생활시설, 리조트 등이 혼재하는 개발 중인 지역에 위치하고 있으며, 여수 바다 인근으로 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 스타코 마감 등, 내벽은 벽지, 타일 마감 등, 창호는 새시창입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 이용 상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 별도등기

등기사항전부증명서 상 "별도등기"가 존재합니다. 이는 일반적인 소유권 등기 외에 추가적인 권리 관계가 있음을 의미하며, 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 공부상/현황 불일치

등기부상 지하 1층, 지상 1층으로 등재되어 있으나, 건물 전면(남동측) 기준으로 보면 지상 1층, 지상 2층으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 추후 재산권 행사나 매각 시 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 체납관리비

현황조사서상 2026년 1월 기준으로 체납관리비 530,000원이 발생해 있습니다. 이는 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

5.4. 주변 환경

인근 소호동 항호마을 해안 일대에 폐어구 및 생활 쓰레기가 방치되어 있는 문제가 확인되었습니다. 이는 경관 저해 요소가 될 수 있습니다. 다만, 본건 주거지와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 여수시는 2029년까지 자원회수시설(소각시설) 건립을 추진하고 있으나, 현재 입지 선정 및 관련 절차에 난항을 겪고 있는 것으로 파악되었습니다.

6. 시세분석

6.1. 최근 매매 사례 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 해금빌라A동 (2002년식, 105.21㎡): 2026년 4월, 130,000,000원 (약 408만 원/평)

- 금호렉스빌 (2002년식, 147.7㎡): 2026년 5월, 200,000,000원 (약 447만 원/평)

- 금호렉스빌 (2002년식, 147.7㎡): 2025년 2월, 160,000,000원 (약 358만 원/평)

6.2. 시세와의 비교

본건의 감정가는 386,000,000원으로, 건물 면적(약 16.9평) 기준 평당 약 2,284만 원입니다. 이는 주변 유사 연립주택의 최근 매매가 대비 평당 가격이 매우 높은 수준입니다. "여수금호어울림오션테라스"는 일반적인 연립주택보다는 고급형 테라스 하우스로 조성되었으며, 바다 조망 등 특화된 장점이 있을 것으로 예상되나, 제시된 감정가는 유사 면적의 연식 있는 빌라 시세와 큰 격차를 보입니다. 따라서 감정가의 적정성 검토 및 본건만의 차별화된 가치(오션뷰, 현대적 시설 등)에 대한 면밀한 평가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 소호동에 위치한 연립주택으로, 바다 조망이 가능한 입지를 갖춘 것으로 보입니다. 하지만 등기상 '별도등기' 존재, 공부상과 현황의 층수 불일치, 체납관리비 발생 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 현저히 높아 이에 대한 추가적인 가치 평가가 요구됩니다. '여수금호어울림오션테라스'는 전 가구 테라스 적용 등 차별화된 설계로 높은 인기를 얻었던 단지이나, 본건은 경매 물건으로 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 여수시 소호동의 입지적 가치 및 향후 개발 가능성

- '오션테라스'라는 단지명에서 예상되는 바다 조망 및 고급 주거 환경

- 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 없다면, 권리 관계가 비교적 명확한 편 (말소기준권리 기준)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 386,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세와의 큰 격차, 별도등기 및 공부상/현황 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차인 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

9.2. 권유 입찰가

리스크 요인과 시세 대비 감정가의 높은 수준을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 권유 입찰가는 약 308,800,000원 ~ 347,400,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.