나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51796 [2] 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 102동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 "함평 학다리고등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내 단위세대(함평백년가뷰아파트 제101동 제4층 제402호(기호 1), 제102동 제4층 제404호(기호 2))로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 공공편익시설, 근린생활시설 등 이 혼재하는 읍소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 정비된 간선도로가 소 재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상17층 건물(제101동 외)내 제4층 제402호 외로서(사용승인일 : 2022-01-25), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 석재 치장 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.8589㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 '공동주택 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 이와 접속되 는 단지 내 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-12-22), 가축사육제한구역(상대제한구 역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

임차인 등이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 목포지원 2025타경51796 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 102동 4층404호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제4층 제404호 (사용승인일: 2022-01-25)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 290,000,000 원

* 토지면적: 46.96㎡ (약 14.20평)

* 건물면적 (전용면적): 84.86㎡ (약 25.67평)

* 토지지분: 46.9552㎡

* 건물지분: 84.8589㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 "함평 학다리고등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내 단위세대임.

* 주위는 단독주택 및 공동주택, 공공편익시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

2.2. 교통 및 접근성

* 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

* 단지 북서측 및 남측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접하며, 접속되는 단지 내 진입로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부채권 총액: 2,724,123,757 원

* 본 건은 다수의 가압류 및 압류, 강제경매가 등기되어 있음.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 서광주농업협동조합의 가압류 (갑4)임.

* 상기 가압류보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이길홍 (마스킹: 이 )

* 보증금: 210,000,000 원

* 차임: 50,000 원

* 전입일자: 2024년 1월 16일

* 확정일자: 2024년 1월 17일

* 배당신고일자: 2026년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 '을3' 주택임차권이 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑4)보다 선순위이며 '인수'로 명시되어 있음.

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따라, 임차인 이길홍 씨가 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 기준, 배당 결과에 따라 변동 가능)

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 2,724,123,757 원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지 일대는 주택지대로 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 인근 함평읍 소재지 내 상업 시설 이용이 가능함.

4.2. 혐오시설 유무

* 일반적인 검색을 통해 본건 인근 지역에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 인근에 "함평 학다리고등학교"가 소재하며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설 이용이 용이함.

* 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5.2. 생활 편의시설

* 일반적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방설비 등 아파트 필수 설비 구비되어 있음.

* 읍소재지 내 주택지대로, 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수

* 대항력 있는 선순위 임차인 이길홍 씨의 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 발생할 경우, 매수인이 인수해야 함.

* 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정되므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 분석해야 함.

6.2. 기타

* 물건명세서 작성일: 2026년 6월 16일. 이후 권리 변동사항 확인 필요.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역 등에 해당함.

7. 종합 의견

* 본건은 신축(2022년 사용승인) 아파트로, 함평읍 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 양호한 편임.

* 그러나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리임.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트라는 점과 함평읍 내 주요 입지라는 점은 긍정적 요소임.

* 임차인의 인수 보증금 규모와 배당 여부에 따라 실질적인 낙찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 배당 분석이 투자 성패의 관건이 됨.

* 임차인의 보증금 전액 변제 가능성이 낮을 경우, 인수되는 보증금만큼 실질 투자 비용이 증가함.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 290,000,000원임.

* 예상 입찰가 산정 시, 임차인에게 인수되는 보증금(최대 210,000,000원)을 제외하고 고려해야 함.

* 따라서, 실질적인 자산 가치 측면에서 본건의 재정적 가치는 감정가에서 인수되는 보증금을 차감한 금액을 기준으로 판단할 수 있음.

* 즉, 290,000,000원(감정가) - 210,000,000원(최대 인수 보증금) = 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

* 본건은 임차보증금 인수 부담이 매우 크므로, 정확한 예상 입찰가 산정은 배당표 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 하며, 인수될 보증금액을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.