나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [3] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경31 (3)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 453,000,000원

토지 면적: 386.92㎡ (약 117.04평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 소재하며, "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로, 주거 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 파악됩니다. 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용

토지는 부정형의 완경사지대에 위치하며, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물정보

1.2. 1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 다세대주택 건물 내 1층과 2층을 복층형으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석물 붙임, 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 깔기 및 장판지 깔기 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

1.2. 2. 내부 구성

본 호실은 1층과 2층을 복층으로 사용하며, 1층은 주방 및 식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실로 구성되어 있습니다. 2층은 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방으로 구성되어 있습니다.

1.2. 3. 설비 내역

가스설비에 의한 난방시설과 시스템 에어컨이 설치되어 있습니다. 또한, 소화전 설비 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

등기부상 을2 근저당권(광주은행, 2023-10-17 접수)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 본 건의 모든 권리(을2 근저당권보다 후순위 권리)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 소멸 및 인수 여부

을2 근저당권(광주은행)을 기준으로 후순위인 을4 근저당권, 갑2, 갑3, 갑4 가압류, 갑5 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 기재되어 있지 않아 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 통상적인 경매 진행 시 해당 권리가 없다면 모든 권리가 소멸됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 다만, 감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떤 형태로 점유하고 있는지에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 4. 특이사항

본건은 유동화 물건이며, 공동담보로 제공된 물건입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경 및 개발 계획

본건이 위치한 무안군 무안읍 교촌리 일대는 근교 농촌지역 특성을 가지고 있으며, 주거 환경은 무난합니다. 최근 무안군 지역에서는 신규 도시재생 사업 및 성장관리계획구역 지정 등 개발 계획이 추진되고 있어 지역 발전에 대한 잠재력이 있습니다.

1.4. 2. 유사 물건 시세 분석

본건과 동일한 단지 내 또는 인근의 다세대주택 실거래가 정보는 부족합니다. 유사한 시기의 아파트인 '무안읍 이에스아뜨리움'(33평형, 약 1.9억) 및 '무안읍 신화휴리브아파트'(전용 84㎡, 최근 3년간 매매가 약 1.76억 ~ 2.07억) 등의 시세를 참고할 때, 본건의 감정가 4.53억원은 시세 대비 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 이는 본건이 다세대주택이며 복층 구조라는 점에서 일반 아파트와 차이가 있거나, 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이가 발생했을 수 있습니다. 낙찰가는 실거래가 및 주변 시세를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "무안소방서" 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 도로망을 통해 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 환경적 리스크

무안군 지역에서는 의료폐기물 소각장 설치와 관련된 주민 반대 움직임이 있으며, 악취 등 환경 문제로 인한 지역 주민의 우려가 보도된 바 있습니다. 이러한 혐오시설 논란은 지역 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 본건 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역으로, 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 임대 관계 미상

감정평가 시점에 임대 관계가 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 4. 감정가 대비 시장가치 괴리 가능성

유사 아파트 시세 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 무안군 내 다세대주택으로, 차량 접근성이 양호하고 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다. 다만, 주변 아파트 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과, 지역 내 잠재적인 혐오시설 설치 관련 이슈 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 무안군 지역 내 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성.

* 복층 구조로 인한 공간 활용도 및 특수성.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 453,000,000원입니다. 주변 유사 아파트 시세는 약 1.7억~2.1억 원 수준으로 파악되었으나, 본건은 다세대주택 복층 구조라는 점에서 차이가 있습니다. 잠재적 리스크 요인(환경 문제, 자연녹지지역, 감정가와 시세의 괴리 가능성)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 60%~80% 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 최소 입찰 희망가: 약 270,000,000원

* 적정 입찰 희망가: 약 320,000,000원 ~ 360,000,000원

이는 주변 시세, 투자 목적, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.