나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [7] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경31 (7)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 453,000,000원

토지 면적: 386.92㎡ (약 117.05평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 있습니다. 주위는 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (광주은행, 2,592,000,000원)은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (지상권개요: 없음).

등기부 현황 요약: 현재까지 등기된 채권 총액은 4,834,141,773원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임대 관계는 미상임으로, 이는 보증금액이 확인되지 않았음을 의미합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 다세대주택 건물 내 1층, 2층 복층형 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석물 붙임, 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 및 장판지 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

1층은 주방 및 식당, 방 1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실로 구성되어 있습니다.

2층은 침실 2, 거실, 욕실, 간이주방으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 가스 설비에 의한 난방 시설 및 시스템 에어컨이 설치되어 있으며, 소화전 설비 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다.

주변 편의 시설: 물건지 인근에는 주거 환경이 형성되어 있으며, 차량으로 이동 시 무안읍 중심지의 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 도보 거리의 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 주변 학교로는 무안초등학교, 무안중학교 등이 있으나 차량으로의 이동이 필요합니다.

혐오 시설 정보: 현재 파악된 정보상 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다. 주변은 근교 농촌 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

높은 채권 총액 대비 감정가: 등기부 채권 총액이 48억 원 이상으로 감정가 4억 5천만 원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 진행 가능성이 높음을 시사합니다.

유동화물건, 공동담보: 물건이 유동화되었거나 공동담보로 묶여 있을 경우, 권리 관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 리스크가 잠재되어 있을 수 있습니다.

불확실한 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떠한지 추가 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

자연녹지지역 제한: 토지가 자연녹지지역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 교촌리에 위치한 다세대주택으로, 근교 농촌 지역의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 복층 구조로 내부 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 48억 원이 넘는 높은 채권 총액과 미상인 임대 관계는 주요 리스크 요인입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임차인 명도 및 권리 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.6. 투자 포인트

비교적 낮은 경쟁률 기대: 채권 총액이 매우 높고 임대 관계가 불확실하여 일반 투자자들의 관심이 낮을 수 있어, 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

주거 환경: 근교 농촌 지역의 조용하고 안정된 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

시세 분석:

무안군 무안읍 교촌리 일대의 유사한 다세대주택 시세는 면적, 층수, 건물 상태 등에 따라 약 3억 5천만 원에서 5억 5천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건과 유사한 전용면적(약 85㎡)의 다세대주택은 현재 시장에서 약 4억 원에서 4억 8천만 원 수준으로 거래될 것으로 예상됩니다. 감정가 4억 5천 3백만 원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 높은 채권 총액과 미상인 임대 관계 등 리스크 요인을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건의 현재 감정가는 4억 5천 3백만 원입니다. 하지만 높은 채무 부담과 임대차 관계의 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 시세 분석과 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 3억 6천만 원에서 4억 1천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대차 관계 명확화, 그리고 입찰 당시 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.