나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [5] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2026타경31 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨시너지제육차유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층204호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 453,000,000원

토지면적: 386.92㎡ (약 117.07평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치하며, 주변은 "무안소방서" 북동측 인근에 소재한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 있습니다. 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난합니다. 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 다세대주택으로, 본 물건은 1층과 2층을 사용하는 복층형 구조의 다세대주택입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 석물 붙임, 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 및 장판지 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

이용 상태는 1층: 주방 및 식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실로 구성되어 있으며, 2층: 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 계획

토지는 부정형의 완경사지대에 위치한 다세대주택 부지입니다. 토지이용계획 상으로는 자연녹지지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2.5. 주변 시설 및 환경

* 무안소방서가 인근에 위치하고 있어 긴급 상황에 대한 대응이 용이합니다.

* 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재된 근교 농촌 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 공공데이터 검색 결과, 무안군 내에서 택지개발지구, 도시계획구역 등 개발 관련 계획이 일부 확인되나, 본 물건지 인근의 직접적인 상업 시설 밀집 지역보다는 주거 위주의 환경으로 파악됩니다.

* 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 무안군 일로읍 지역에서 퇴비 공장의 악취 문제로 인한 주민 갈등 사례가 있었습니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 주변 지역의 환경 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사애가건설 (2023-07-18)

* 근저당: 광주은행 (2023-10-17) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2025-10-28)

* 가압류: 월야농업협동조합 (2026-01-29)

* 가압류: 월야농업협동조합 (2026-02-06)

* 임의경매: 케이씨시너지제육차유동화전문 (2026-02-06)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

광주은행 근저당(2023-10-17)이 말소기준권리이며, 경매 절차에 따라 근저당, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 별도 기재는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 4,534,141,773원입니다. 이는 감정가(453,000,000원)에 비해 매우 높은 수준입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 인수될 수 있는 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 만약 존재한다면, 보증금 및 차임액이 미상이라도 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 무안읍 교촌리 지역은 근교 농촌지대와 주거 단지가 혼합된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가나 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 현황

주변 지역은 전반적으로 주거 기능 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상권 형성보다는 지역 생활 편의를 위한 상가들이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. "무안소방서"가 인근에 위치하여 공공기관 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 지역 내 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주거: 다세대주택으로, 주거 내부에는 주방, 식당, 침실, 거실, 욕실, 다용도실, 간이주방 등이 구비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

* 공공/복지: 무안소방서가 인근에 있습니다.

* 기타: 무안군 내에서는 '불무공원'이 주민 휴식 공간으로 언급되나, 본 물건지와의 구체적인 거리 및 접근성은 확인이 필요합니다. 최근 공원 내 팔각정이 6개월간 방치되었다는 소식도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

등기부채권 총액이 45억원을 초과하는 것으로 나타나, 경매 낙찰 시 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 지역 개발 및 환경 이슈

무안군 일로읍 등 일부 지역에서 악취를 유발하는 퇴비 공장 관련 주민 갈등이 발생한 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 환경적 민감성을 보여주는 지표가 될 수 있으며, 향후 지역 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4억 5천만원 수준입니다. 토지 및 건물 면적은 각각 약 117평, 26평으로, 복층형 구조로 이용 중입니다. 입지상으로는 근교 농촌 지역으로 주거 환경은 무난하나, 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

권리분석 상으로는 근저당이 말소기준권리이며, 다수의 가압류 및 임의경매가 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 총 채무액이 45억원 이상으로 매우 높아, 경매 절차의 복잡성과 이해관계자 간의 조율이 필요할 수 있습니다. 특히 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 추가적인 리스크 요인입니다.

주변 부동산 시세 정보를 종합적으로 볼 때, 동일 단지인 '백년가클래스'나 유사한 지역의 다세대주택 매매가에 대한 직접적인 최신 정보가 부족한 상황입니다. 다만, 무안군 내 다른 지역의 다세대주택이나 단독주택 사례들을 참고할 때, 지역에 따라 시세 편차가 존재하며, 최근 아파트 시세는 33평형 기준 1.7억 ~ 2.4억 수준으로 확인됩니다. 본 물건의 감정가가 이러한 주변 아파트 시세 대비 높은 편으로, 실제 시장 가치에 대한 신중한 평가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소유권 및 근저당권 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 무안소방서 등 공공기관이 인근에 위치해 있습니다.

* 복층 구조의 다세대주택으로, 내부 공간 활용도가 높을 수 있습니다.

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡하나 신속한 경매 진행 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 분석을 수행한 결과, 유사 지역의 다세대주택이나 아파트 매매 시세는 33평형 기준 약 1.7억~2.4억원 사이로 파악됩니다. 본 물건은 25.71평의 건물 면적을 가지고 있으며, 감정가는 4.53억원으로 책정되어 있습니다.

현재 물건의 채무 총액(45.3억원)이 감정가 대비 매우 높은 상황이며, 임대차 관계가 미확인된 점을 고려해야 합니다. 유사한 시세대의 물건들이 경매로 70~80% 수준에서 낙찰되는 사례를 고려할 때, 본 물건의 감정가 4.53억원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 2.5억 ~ 3.0억원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 주변 시세 및 물건의 잠재적 리스크(높은 채무, 임차인 미확인 등)를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 공개된 검색 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 현장 조사 결과, 시장 상황 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 채무 총액이 매우 높아 경매 절차가 일반적인 경우와 다를 수 있으므로 전문가와 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.