나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [6] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경31 (6)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 453,000,000원 (45,300만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨시너지제육차유동화전문

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 있습니다. 주변은 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

대상까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

소유권보존 등기일은 2023년 07월 18일이며, 권리자는 주식회사 애가건설입니다. 이후 여러 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 경매개시결정일(2026년 01월 29일, 채권자: 월야농업협동조합) 및 말소기준권리(을2, 광주은행, 2,592,000,000원)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 4,834,141,773원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적인 언급은 없으나, 지상권은 인수될 수 있는 권리로 개요가 비어있는 상태입니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

1.4. 1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 2층 다세대주택으로, 1층과 2층 복층형 구조로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석물 붙임, 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 깔기 및 장판지 깔기 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다.

내부 구성은 1층: 주방 및 식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실 / 2층: 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방으로 이루어져 있습니다.

난방은 가스 설비에 의한 난방이며, 시스템 에어컨이 설치되어 있습니다. 소화전 설비 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 완경사지대에 위치한 다세대주택 부지입니다.

1.4. 3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 자연녹지지역에 속합니다.

1.4. 4. 면적 정보

토지 면적: 386.92㎡ (약 117.04평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.5. 상권분석

무안군 무안읍 교촌리 일대는 최근 3개월간 토지 면적당 단가 62.6만원/평, 아파트 공급 면적당 단가 471.4만원/평 수준의 거래가 있었습니다. '백년가클래스' 단지의 구체적인 시세 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 주변의 '무안읍 신화휴리브아파트'와 같은 공동주택의 경우, 전용 80평대 기준 최근 실거래가 시세가 3억 8천만원 수준으로 형성되어 있으며, 유사 평형은 3억 6천만원에서 4억 1천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 임대가는 보증금 1천만원/월세 50만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 4억 5천 3백만원으로, 주변 시세 대비 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

주변 지역은 근교 농촌지대로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 2. 교육시설

해당 물건지에 대한 구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 지역에 주택 단지가 형성되어 있다면 초등학교 및 중학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* '자연녹지지역'으로 용도 지역 제한으로 인한 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

* 최근 뉴스 검색 결과, 무안군 일대에서 퇴비 공장 운영으로 인한 악취 문제, 의료폐기물 소각장 설치 논란 등 환경 관련 민원이 일부 확인되었습니다. 대상지 주변에 직접적인 혐오시설이 현재 운영 중이라는 명확한 정보는 없으나, 지역 내 개발 관련 환경 이슈가 있음을 인지해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 무난한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 복층 구조로 실사용 면적이 넓은 장점이 있습니다. 그러나 현재 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으며, 복잡한 권리관계와 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 가지고 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 복층 구조로 넓은 실사용 공간 확보.

* 지역 내 단독주택 위주인 근교 농촌지대로 주거 환경이 비교적 양호.

* 경매로 인해 비교적 저렴하게 취득할 가능성 존재.

1.10. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 4억 5천 3백만원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 정보를 고려할 때, 해당 물건의 시세는 약 3억 6천만원에서 4억 1천만원 수준으로 추정됩니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 낙찰을 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 중요하며, 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준인 약 3억 6천 2백만원에서 4억 7백만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.