나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [8] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경31 (8)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층303호

용도: 다세대주택

감정가: 453,000,000원

토지면적: 386.92㎡ (약 117.04평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨시너지제육차유동화전문

1.1. 입지조건

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치하며, "무안소방서" 북동측 인근에 자리한 백년가클래스 단지 내에 위치합니다. 주위는 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로, 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 양호합니다. 토지는 부정형의 완경사지대에 위치하고 있으며, 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다. 토지 이용 계획상 자연녹지지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 현재까지 접수된 등기부상 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 등기 이후 설정된 광주은행의 근저당(말소기준권리)을 포함한 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 말소 예정으로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 총 등기부채권액은 약 4,834,141,773원으로 확인됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 무안군 무안읍 교촌리 지역은 단독주택이 주를 이루는 근교 농촌지대로, 주거 환경은 조용하고 한적한 편입니다. "무안소방서"가 인근에 위치하여 공공기관 접근성은 있으나, 대규모 상업시설이나 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 다세대주택은 1층과 2층을 복층으로 사용하는 구조입니다. 1층에는 주방 및 식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실이 있으며, 2층에는 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방으로 구성되어 있습니다. 난방은 가스 설비를 이용하며, 시스템 에어컨이 설치되어 있습니다. 소화전 설비 및 기본적인 급배수 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보상으로는 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 무안군 지역에서 과거 종합폐기물처리시설 등 주민 기피시설 관련 이슈가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다. 자연녹지지역이라는 용도지역 특성상 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, "임대관계: 미상"으로 표기되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 큰 위험은 없어 보입니다. "부정형의 완경사지대"라는 토지 형상으로 인해 건축 및 토지 활용에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍의 조용한 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없다는 큰 장점이 있습니다. 건물 구조 및 내부 상태는 다세대주택으로서 기본적인 주거 기능을 충족하고 있으며, 복층 구조로 활용성을 높였습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 아파트 공급면적당 단가가 약 471.4만원/평인 점을 고려할 때, 감정가 453,000,000원(약 1762만원/평)은 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. "백년가클래스" 단지 내 유사 물건의 최근 실거래 자료가 부족하여 정확한 시세 판단에 다소 어려움이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 복층 구조: 활용도 높은 내부 구조를 가지고 있습니다.

* 감정가 기준: 4.53억 원의 감정가는 향후 투자 가치 판단의 주요 기준이 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 453,000,000원으로 제시되었습니다. 주변 지역의 일반적인 아파트 공급면적당 단가는 약 471.4만원/평 수준으로, 이를 기준으로 환산 시 본 건의 건물 면적(약 25.71평)에 대한 예상 가치는 약 121,189,140원 수준으로 산출됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보입니다. "백년가클래스" 단지의 직접적인 비교 사례가 부족하고, 제시된 감정가가 주변 일반 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 낙찰 가능성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근: 감정가 대비 80~90% 수준 (약 3억 6천만원 ~ 4억 8백만원)

* 적극적 접근: 감정가 수준 (4억 5천 3백만원) 또는 그 이상 (경쟁 시)

최근 실거래가를 기반으로 한 명확한 시세 분석에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 물건의 깨끗한 권리 상태는 입찰 경쟁을 유발할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.