나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [4] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2026타경31 (4)

물건종별: 다세대주택

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층203호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가액

감정가: 453,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 386.92㎡ (약 117.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 2층 건물 내 1층, 2층 복층형 구조

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치하며, "무안소방서" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

- 불무공원이 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

- 인근 지역에서는 퇴비 공장으로 인한 악취 민원이 지속적으로 발생하고 있으며, 주민 투쟁위가 결성되는 등 지역 주민들의 민감도가 높은 상황입니다. 이는 잠재적인 거주 만족도 저하 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

- 소유권보존: 주식회사애가건설 (2023-07-18)

- 말소기준권리: 근저당 광주은행 (2,592,000,000원, 2023-10-17)

- 후순위 권리:

- 근저당 류상욱 (150,000,000원, 2025-10-21)

- 가압류 신용보증기금 (500,000,000원, 2025-10-28)

- 4번근저당권가처분공동담보목록 신용보증기금 (2025-12-02)

- 가압류 월야농업협동조합 (1,014,843,461원, 2026-01-29)

- 가압류 월야농업협동조합 (427,298,312원, 2026-02-06)

- 임의경매 케이씨시너지제육차유동화전문 (2,244,131,877원, 2026-02-06)

- 총 등기부채권액: 4,684,141,773원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 이용 상태

- 1층: 주방 및 식당, 방 1개 (드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실

- 2층: 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방

- 건물 내 시스템 에어컨이 설치되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

무안군 무안읍 교촌리 일대의 연립, 다세대, 빌라 매매 및 임대 시세에 대한 직접적인 최신 데이터는 부족합니다. 다만, 인근 '무안읍 신화휴리브아파트'의 경우 2021년 준공된 아파트로, 면적 108㎡(전용 84.59㎡) 기준으로 최근 실거래가 정보가 명확히 나타나지 않으며, 전세가 1.76억 원으로 기록되어 있습니다. 또한, '무안읍 이에스아뜨리움' 아파트의 경우 2026년 7월 3일 실거래가 1억 9,000만 원 (84㎡)으로 확인됩니다.

본 건은 백년가클래스 단지 내 다세대주택으로, 최근 3개월 이내의 유사한 연립/다세대/빌라 매물 거래 사례가 1km 이내에서 많이 검색되지 않아 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계

총 등기부채권액이 46억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행 시 채권 총액이 매각가에 미치는 영향이 클 수 있습니다.

5.2. 지역 환경 요인

무안군 일로읍 등 일부 지역에서 퇴비 공장 운영으로 인한 악취 문제가 심각하며, 주민들의 민원이 지속되고 있습니다. 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 명시되어 있지는 않으나, 지역 전반의 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

5.3. 임대차 정보의 불확실성

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 낙찰 후 임차인과의 명도 절차 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 확인됨)

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치한 다세대주택으로, 무안소방서 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 주변은 단독주택이 많은 근교 농촌지대입니다. 건물은 1, 2층 복층형 구조로 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 간이주방 등으로 구성되어 있어 실거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

하지만, 해당 지역에서 퇴비 공장 관련 악취 문제가 제기되고 있으며, 이는 주거 환경에 대한 잠재적 부정적 영향으로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높다는 점은 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 임대차 관계가 미상인 점도 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

주변 유사 부동산의 시세 정보가 부족하여 정확한 가치 산정에 어려움이 있으나, 인근 아파트 실거래가 및 공시지가 등을 고려하여 가치를 평가해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 실거주 목적 시: 복층형 구조로 공간 활용도가 높으며, 비교적 최근에 건축된 주택(백년가클래스 단지)이라는 점은 긍정적입니다.

* 투자 목적 시: 권리관계가 복잡하고 채권 총액이 높아 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 파악이 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.

* 지역 환경: 악취 민원 등 지역 환경 문제는 장기적인 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 453,000,000원입니다. 주변 다세대주택 및 빌라의 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, 인근 아파트 시세를 참고하고, 총 채권액 및 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 317,100,000원 ~ 362,400,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임장 활동, 주변 시세 재확인 등을 통해 더욱 정밀하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.