나이스옥션 법원경매 목포 2026타경31 [2] 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로, 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가)~8(아). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 다세대주택 건물내 1층,2층 복층형 구조의 다세대주택으로 외벽: 몰탈위페인팅 및 석물붙임, 벽돌쌓기 등. 내벽: 벽지도배마감 및 인테리어마감 바닥: 타일깔기 및 장판지깔기 등. 창호: 새시창.

이용상태

1.(가)~8(아) 다세대주택으로 이용중이며, (1층:주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실) (2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방)으로 구성되어 있음.

설비내역

가스설비에 의한 난방시설을 갖추고 있으며, 시스템에어컨이 설치되어 있음. 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내에 위치한 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2026타경31 (2)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층201호

용도: 다세대주택 (복층형)

감정가: 453,000,000원

토지면적: 386.92㎡ (약 117.04평)

토지지분: 386.9167㎡ (약 117.04평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9885㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨시너지제육차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 "무안소방서" 북동측 인근에 위치한 다세대주택(백년가클래스) 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교 농촌지대로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 광주은행 근저당권(을2)입니다.

3.2. 주요 권리내역

* 소유권보존: 주식회사애가건설 (2023-07-18)

* 근저당권: 광주은행 (2023-10-17, 금2,592,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 류상욱 (2025-10-21, 금150,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-10-28, 금500,000,000원)

* 4번근저당권가처분공동담보목록: 신용보증기금 (2025-12-02)

* 가압류: 월야농업협동조합 (2026-01-29, 금1,014,843,461원)

* 가압류: 월야농업협동조합 (2026-02-06, 금427,298,312원)

* 임의경매: 케이씨시너지제육차유동화전문 (2026-02-06) - 본건 경매 개시

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 지상권 개요는 있으나, 해당 사항 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 정보

본 물건은 백년가클래스 단지 내에 위치한 다세대주택으로, 1층과 2층을 사용하는 복층형 구조입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석물 붙임, 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 및 장판지 깔기 등으로 되어 있습니다. 창호는 새시창입니다.

4.2. 주변 시세

관련 주변 단지 및 유사 면적의 다세대주택 시세를 조사한 결과, 최근 거래가 및 호가는 대략 4억 2천만 원에서 4억 7천만 원 수준에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가가 4억 5천 3백만 원인 점을 고려할 때, 현재 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태

1층은 주방 및 식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실로 구성되어 있습니다. 2층은 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비내역

가스 설비를 이용한 난방 시설을 갖추고 있으며, 시스템 에어컨도 설치되어 있습니다. 소화전 설비 및 급배수 시설도 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

물건지 인근에는 지역 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량 접근이 무난하여 지역 내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역으로, 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 진입로 폭이 3~4m로 다소 좁아 차량 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 교촌리에 위치한 백년가클래스 단지 내 복층형 다세대주택입니다. 무안소방서 인근에 자리하여 주거 환경은 양호한 편이며, 차량 접근성 또한 무난합니다. 건물은 1, 2층 복층 구조로 실내 공간 활용도가 높으며, 기본적인 난방 및 냉방 설비가 갖춰져 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 확인되지 않은 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 복층형 구조로 인한 넓고 실용적인 주거 공간 확보.

* 무안군 지역의 안정적인 주택 수요 기반.

* 현재 시세 및 감정가 대비 적정 수준의 낙찰을 통해 시세 차익 기대 가능.

* 단지 내에서 비교적 좋은 입지를 가질 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 453,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 시세 조사 결과, 대략 4억 2천만 원에서 4억 7천만 원 수준으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이러한 시세 및 감정가 수준을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가로 380,000,000원에서 420,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 동향, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.