나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경93 [2] 전라남도 강진군 신전면 벌정리 512 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6(가) 시멘트벽돌조 슬래브 위 강판지붕 단층으로,

외벽: 적벽돌 마감,
내벽: 벽지, 미장합판 및 타일 등 마감,
창호: 새시창임.

이용상태

일련번호 6(가) 주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 기름보일러 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

- 기호 ㄱ) 블록조 스레트지붕 단층, 창고 및 재래식변소, 약 48.9㎡
기호 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주택일부, 약 34.4㎡
기호 ㄷ) 목조 강판지붕 단층, 물치장, 약 6㎡
기호 ㄹ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 간이창고, 약 48㎡
기호 ㅁ) 철파이프조 단층(비닐하우스), 축사, 약 500㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 단층(비닐하우스), 축사, 약 168㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 수목(야자수, 동백나무 등) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 장흥지원 2025타경93 (2)

소재지: 전라남도 강진군 신전면 벌정리 512

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김 )

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 1362.00㎡ (약 412평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.34㎡ (약 25.5평) - 주택

건물 제시외면적: 805.30㎡ (약 243.6평) - 창고, 축사 등 다수

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 사항: 제시외 건물 및 수목(야자수, 동백나무 등)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 110,407,900원

매각 포함 물건: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 강진군 신전면 벌정리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 소규모 주거지 등이 혼재된 농촌 지역으로 파악됩니다. 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 상세한 주위 환경에 대한 구체적인 정보를 얻기 어렵습니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상되며, 자가용 이용 시 인접 도로를 통해 접근 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상세한 도로 상황 및 대중교통 연계에 대한 정보는 제한적입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보만으로는 정확한 토지이용계획 및 제한상태를 파악하기 어렵습니다. 토지이용계획확인원을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 3일 접수된 김경모의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이정명

전입일자: 2014년 9월 30일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

특이사항: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리관계

등기부상 확인된 주요 권리로는 소유권 이전(이재술, 이정소), 가압류(김경모), 강제경매(김경모) 등이 있습니다. 본 경매 물건은 강제경매에 의한 매각이며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인(이정명)의 권리는 인수될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미할 것으로 예상됩니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설은 있을 수 있으나, 상세한 상권 분석 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신전면 소재지 또는 인근 읍/면의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용해야 할 것으로 보입니다. 정확한 근거리 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

신전면 또는 강진군 읍내의 학교 및 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

이정명 임차인은 2014년부터 거주하였으며 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 다수의 제시외 건물

건물 면적 외에 창고, 재래식 변소, 물치장, 간이 창고, 비닐하우스 축사 등 약 805.30㎡에 달하는 다수의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황, 용도, 활용도, 철거 또는 원상복구 필요성 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 하며, 유지보수 또는 활용 방안에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

6.3. 농촌 지역 특성

농촌 지역의 특성상 인프라 접근성, 향후 부동산 가치 상승 여력 등이 도시 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강진군 신전면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 다수의 부속 건물을 포함하고 있습니다. 감정가는 1억 1천만 원대이나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 다수의 제시외 건물이 포함되어 있어 명확한 권리분석 및 물건 현황 파악이 중요합니다. 특히, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 부분과 제시외 건물들의 정확한 현황 파악에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 412평에 달하는 넓은 토지는 활용 가능성이 높습니다.

8.2. 다양한 부속 건물

다수의 창고, 축사 등 부속 건물은 특정 목적(농업, 축산업, 창고 임대 등)으로 활용 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

8.3. 농촌 지역의 잠재력

귀농, 귀촌 또는 전원생활을 목적으로 하는 수요층에게는 매력적인 조건일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 110,407,900원을 기준으로 하되, 상세한 권리분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 권리, 제시외 건물의 가치 및 활용도, 그리고 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 유사 물건의 거래 사례가 부족하고, 제시외 건물들의 가치가 불확실하며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 감정가 수준 또는 그 이하 (약 9천만 원 ~ 1억 1천만 원)

입찰 전, 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태, 제시외 건물들의 실체, 주변 환경 등을 직접 확인하시고, 법률 전문가와 상의하여 임차인 명도 문제 및 기타 권리관계를 면밀히 재검토하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰 시 이를 제외하고 계산할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.