나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2402 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 산38 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 소재 "모항해수욕장" 북서측 근거리에
소재하며, 주변은 팬션, 카페, 연수원시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는
지역입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하고, 근거리에 대중교통시설 및 30번국도가
통과하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사의 토지로 "청소년수련시설부지" 및 "자연림"상태입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 본건 토지의 진입을 위한 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공익용산지(2023-10-12)<산지관리법>, 국립공원(2023-05-01),
공원자연환경지구(2023-05-01)<자연공원법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 "사진용지"에서와 같이 "제시외 건물"이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는세움터의 자료에 의하면 "청소년수련시설’을 신축할 당시
5653㎡중 4500㎡는 편입되고 1153㎡는 제외되어 자연림상태로 있습니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록3-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
3.목록1-'청소년수련시설부지' 및 일부 '자연림' 상태임
4.목록1~5-공부상 '임야 및 전'이나 현황은 일단의 토지로 '청소년수련시설 부지'로 이용 중.
5.목록1~5-일반건축물대장상 감정의뢰외 토지인 '도청리 산1-128, 산1-132'와 함께 '청소년수련시설 부지'임
6.목록2~5,7~9-토지상에 조경수목 및 자연생입목 소재하며 토지에 포함하여 감정(매각 포함)
7.목록6-부합물 및 종물인 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.
8.목록6-건물(제1,2동호)의 대지 중 일부(도청리 산1-128, 산1-132)는 본건 매각에 포함되지 않으며, 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
9.목록7-공부상 '임야'이나 현황은 '토지임야' 및 일부 '유지' 상태임
10.목록7~9-지적도상 '맹지'이나 인접지 통해 출입 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2024타경2402 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 산38

용도: 수련시설 (청소년수련시설)

감정가: 3,743,921,600 원

토지면적: 27,769.00 ㎡ (약 8,393.80 평)

건물면적: 1,562.22 ㎡ (약 472.60 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고창부안축산업협동조합 (본건 신청 채권액 1,151,633,435원)

토지 등기부채권 총액: 3,140,200,000 원

건물 등기부채권 총액: 3,764,722,591 원

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리에 소재하며, 모항해수욕장 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본 건은 팬션, 카페, 연수원시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 해안가 관광지와 인접하여 휴양 및 관광 관련 시설과의 연관성이 높습니다.

교통: 본 건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 대중교통시설과 30번 국도가 통과하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본 건 토지 서측으로 진입을 위한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차 진행 시 명도 대상이 됩니다.

권리사항 요약:

* 본 건에는 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있었으나, 대부분의 권리는 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리는 1999년 7월 26일 접수된 부안축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 부동산 임의경매는 고창부안축산업협동조합이 신청하였습니다.

주요 권리사항 분석:

* 현재 등기부상 다양한 권리(근저당, 압류 등)가 존재하나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 주목해야 할 점은 목록6 건물(제1,2동호)의 대지 중 일부(도청리 산1-128, 산1-132)는 본 건 매각 대상에 포함되지 않는다는 사실입니다. 이로 인해 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 인수될 수 있는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

입지 특성: 본 건은 부안 지역의 주요 관광지 중 하나인 모항해수욕장 인근에 위치하여, 관광객 유치 및 관련 상업 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현황 및 잠재력: 현재 '청소년수련시설'로 이용되고 있으며, 주변에 펜션, 카페, 식당 등 관광객을 위한 편의시설이 분포하고 있습니다. 이는 본 시설의 직접적인 활용 외에도 펜션, 연수원, 교육 시설 등 다양한 사업 용도로의 전환 및 확장을 고려해볼 수 있는 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 모항해수욕장, 해변, 자연림 등 풍부한 자연 및 관광 자원을 배후에 두고 있습니다.

편의시설: 인근 지역에는 기본적인 편의시설과 상업 시설이 분포하여 일상생활 및 시설 운영에 필요한 제반 서비스를 이용할 수 있습니다.

교통 접근성: 주요 도로망과의 접근성이 양호하여 물류 이동이 편리하며, 외부 방문객의 접근성 또한 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 불분명: 본 건 건물(제1,2동호)이 사용하는 토지의 일부가 매각 대상에서 제외되어, 해당 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이로 인해 향후 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 목록3 토지는 농지로서, 취득을 위해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지 현황의 이중성: 일부 토지는 공부상 '임야 및 전'으로 되어 있으나, 현황은 '청소년수련시설 부지'로 이용 중입니다. 또한, 일부 토지(목록7)는 공부상 '임야'이나 현황은 '토지임야' 및 일부 '유지' 상태입니다. 토지 이용 및 개발 시 이러한 현황 차이를 고려해야 합니다.

대지 일부 제외: 건물이 점유하는 대지의 일부가 본 경매 대상에 포함되지 않는다는 점은 건물 운영 및 활용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

중복 사건 가능성: 본 건은 중복 사건이 존재할 수 있다고 명시되어 있어, 경매 진행 상황 및 동일 물건에 대한 다른 경매 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

토지 지목 및 현황: 토지 중 자연림, 자연생 입목 등이 포함되어 있으며, 일부 토지(목록7~9)는 지적도상 '맹지'이나 인접지를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

주변 혐오시설: 현재까지 관련 정보를 바탕으로 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 부안군 변산면의 관광 및 휴양 중심지에 위치한 대규모 수련 시설 부지로서, 넓은 토지 면적과 기존의 시설은 높은 활용 가치를 지닙니다. 모항해수욕장과의 인접성은 지역 관광 자원과의 연계를 통한 사업적 가치 상승을 기대하게 합니다.

그러나 법정지상권 성립 여부가 불분명한 대지, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 건물이 사용하는 대지의 매각 제외 등 복잡한 권리 관계와 행정적 절차상의 난제들을 내포하고 있습니다. 따라서 본 건은 단순한 부동산 취득을 넘어, 철저한 법률 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고 이를 해결할 수 있는 방안을 마련한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

관광지 인근의 넓은 토지와 기존 청소년 수련 시설이라는 특장점.

부안 변산반도 지역의 지속적인 관광 수요 및 개발 잠재력.

리모델링 또는 용도 변경을 통한 부가 가치 창출 가능성.

임차인의 보증금 및 차임이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,743,921,600 원

토지/건물 채권 총액: 약 31.4억 원 (토지) + 약 37.6억 원 (건물) = 총 약 69억 원 (등기부상 총 권리액이며, 실제 경매 진행은 신청 채권액 기준)

실제 신청 채권액 (고창부안축산업협동조합): 1,151,633,435 원

본 건은 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 주요 리스크 요인을 가지고 있어, 낙찰가율, 시장 시세, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 3,500,000,000 원 ~ 3,700,000,000 원

상기 예상 입찰가는 현재 정보를 바탕으로 한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 상세한 권리 분석, 현장 조사 결과, 그리고 시장 상황을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.