나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30517 [3] 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "서영여자고등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물 『로즈빌(세칭) 1동 2층 201호외 2세대』로서, 주위환경은 아파트단지와 근린생활 시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~3)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 2층 201호외 2세대로서 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측과 남서측으로 개설된 진,출입로 등을 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1.공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30517 (3)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 401호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

토지지분: 38.6994㎡ (약 11.71평)

건물면적: 49.47㎡ (약 14.96평, 전용면적)

건물지분: 49.471㎡ (약 14.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중

건축물 정보:

- 총 건물 면적: 1789.8011㎡ (약 541.47평)

- 대지권 면적: 1072㎡ (약 324.28평)

- 건물 층수: 6층 중 4층

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2015년 03월 02일

- 추정 분양면적: 약 63.92㎡ (약 19.36평) (전체 건물 면적 / 총 세대수 기준 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동에 소재하며, "서영여자고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

단지로의 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

해당 물건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 공동주택(도시형 생활주택)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 도로 상태

토지는 사다리형이며, 현재 공동주택 부지로 이용 중입니다. 단지 남동측 및 남서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역(절대금지), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

"서영여자고등학교"가 인근에 있으며, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하고 있습니다. (지도 등 외부 검색을 통한 혐오시설 여부는 본 자료로 확인이 불가합니다.)

1.2. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 수OOOOOOOOO입니다.

* 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 12월 17일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(채권최고액 146,400,000원)입니다.

* 등기부상 권리 내역

- 소유권 변동:

* 2014년 07월 24일: 주식회사명진디엔씨 (소유권보존)

* 2016년 07월 13일: 김귀선 (소유권이전)

* 2020년 12월 08일: 장현옥 (소유권이전, 현 소유주로 추정)

- 주요 채권 내역 (말소기준권리 포함):

* 근저당 (말소기준): 수협엔피엘대부주식회사 (2020.12.17, 146,400,000원)

* 근저당 (말소): 수협엔피엘대부주식회사 (2021.09.30, 84,000,000원)

* 근저당 (말소): 김웅비 (2021.12.08, 200,000,000원)

* 압류 (말소): 전주세무서장 (2023.03.03)

* 가압류 (말소): 전북신용보증재단 (2023.11.28, 47,597,000원)

* 가압류 (말소): 농업협동조합중앙회 (2024.02.15, 82,789,947원)

* 가압류 (말소): 임실군 (2024.02.16, 36,808,832원)

* 임의경매개시결정 (말소): 부안수산업협동조합 (2025.11.18, 109,722,333원)

* 총 등기부채권액

등기부상 모든 채권액의 합계는 약 597,595,779원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

- 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 국지적인 상업 기능이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 곳입니다.

* 잠재적 상권 가치

지역 개발 계획이나 인구 변화에 따라 상권 가치가 변동될 수 있으나, 현재로서는 안정적인 주거 지역 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

"서영여자고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설

주요 간선도로 및 버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 통상적인 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 주거 환경

도시형 생활주택으로 분류되며, 기본적인 주거 설비(난방, 급배수, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

현재 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 협상이 복잡해지거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동 담보

본 건이 공동 담보로 설정된 경우, 담보로 제공된 다른 부동산의 상태나 처분 결과가 본 물건의 낙찰가나 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부와의 차이

토지 및 건물 제시외 면적이 '0.00㎡'로 기재되어 있어, 현황과 공부상 차이로 인한 문제는 크게 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 수성동에 위치한 도시형 생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 권리 분석상 채권 총액이 높은 편이며, 특히 임대차 관계가 불분명하다는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 이러한 권리 관계 및 명도 관련 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 교통 및 교육 환경: 주요 도로 및 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 수요 변화에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 109,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 낙찰 후 예상 명도 비용 및 소요 기간

* 공시지가, 실거래가 등 주변 시세 분석

* 건물 노후도 및 향후 수리 비용

* 본 건의 등기부채권 총액 및 유사 물건의 낙찰 사례

상기 정보를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.