나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30517 [2] 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "서영여자고등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물 『로즈빌(세칭) 1동 2층 201호외 2세대』로서, 주위환경은 아파트단지와 근린생활 시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~3)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 2층 201호외 2세대로서 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측과 남서측으로 개설된 진,출입로 등을 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1.공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경30517 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 301호

용도: 공동주택 (도시형 생활주택)

토지면적: 38.70㎡ (약 11.70평)

건물면적: 49.47㎡ (약 15.00평) - 전용면적

건물면적 (추정 공급면적): 약 63.92㎡ (약 19.34평) (전체 연면적 1789.8011㎡ / 총 세대수 28세대 기반 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 109,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 "서영여자고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교육 시설로는 서영여자고등학교 외에 인근에 초등학교와 중학교가 위치하고 있습니다.

정읍시청 등 관공서와도 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 단지로의 차량 접근은 자유롭습니다.

인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 단지 남동측과 남서측으로 개설된 진, 출입로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

중로2류(폭 15m~20m)(접합) 구역에 포함됩니다.

가축사육제한구역(절대금지지역)이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

토지구획정리사업지구 내에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건축물대장상 사용승인일은 2015년 3월 2일입니다.

등기부상 최초 소유권 보존은 주식회사명진디엔씨이며, 이후 김귀선, 장현옥에게 소유권이 이전되었습니다.

을구에는 근저당권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다.

갑구에는 전주세무서장, 전북신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 임실군, 정읍시의 압류 및 가압류가 있었으며, 부안수산업협동조합의 임의경매 개시결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 17일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을8)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 597,595,779원입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다. (별도 확인 필요)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

만약 임대차 관계가 존재하고 보증금이나 차임이 미상인 경우, 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근에는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행, 식당 등의 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

이는 지역 주민들의 생활 만족도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 주거 환경

본 물건은 서영여자고등학교와 인접한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용 건물 외에 상업 시설 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 다소 활기찬 분위기를 형성합니다.

교육 시설 접근성이 좋다는 점은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 계획 등은 추가적인 시세 상승 가능성을 검토하는 데 중요한 참고자료가 될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 마트, 병원, 은행, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 시내 이동이 수월합니다.

5.2. 교육 환경

* 서영여자고등학교, 인근 초등학교 및 중학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 편의성

* 도시가스 보일러를 이용한 개별 난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 승강기 설비가 설치되어 있어 고층 거주시 편리합니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 조사되어, 현재 거주 중인 임차인의 존재 및 계약 조건 확인이 필요합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

물건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역(절대금지) 및 토지구획정리사업지구 등에 포함되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 도시형 생활주택 특성

도시형 생활주택은 일반 아파트와 구분되어 관리 및 시세 형성에서 차이가 있을 수 있습니다.

향후 환금성이나 시세 변동성을 고려해야 합니다.

6.4. 물건명세서상 미상 내용

물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권 개요가 명확히 기재되지 않아, 이에 대한 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 수성동에 위치한 도시형 생활주택으로, 교육 및 교통 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 9백만 원이며, 건물 및 토지 일괄 매각으로 진행됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 조사되었으며, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 개요가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실수요 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경: 서영여자고등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적입니다.

* 편리한 교통: 시내 간선도로 및 버스 승강장이 인접하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 도시형 생활주택의 잠재력: 소형 주거 공간 수요에 맞춰진 도시형 생활주택으로서, 특정 수요층에게는 높은 선호도를 가질 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 수성동 일대의 지속적인 도시 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 109,000,000원입니다.

인근 유사 면적 아파트의 최근 실거래가를 고려할 때, 전용면적 49.47㎡(약 15평) 아파트의 경우 1억 5천만 원에서 2억 원 이상까지 거래되는 사례가 있음을 감안해야 합니다.

다만, 본 물건은 도시형 생활주택이며, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

또한, 경매 물건의 특성상 낙찰 후 명도 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 임대차 관계 등 불확실한 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크를 감안하고, 적정 수리비 및 부대 비용을 고려한 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 시세 대비 약 80~90% 수준인 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 임대차 관계 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.