나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경5187 [1] 부산광역시 남구 대연동 1772 대연동에스케이뷰아파트 109동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2023.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ‘부산중앙고등학교’ 북측 인근에 위치하는
구분건물(아파트)인 대연동에스케이뷰아파트 109동 9층 902호(통칭: 47평형, 남향)로서
9개동, 총 421세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지 및 근린상가, 후면지 주택 등
으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 9층(신측/사용승인일자: 2007.06.29)
으로서
외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창호,
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 일단의 사다리형 토지로서 공동주택
건부지(아파트용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내벽, 마감재 등은 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경5187 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1772, 대연동에스케이뷰아파트 109동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 480,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.92㎡ (약 17.22평)

토지 지분: 56.921099999999996㎡ (약 17.22평)

건물면적: 127.65㎡ (약 38.61평) - 전용면적 기준 추정

건물 지분: 127.6514㎡ (약 38.61평)

통칭 면적: 47평형 (공급면적 기준 추정)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정평가 요약

구분건물 감정평가 요향표 상의 정보 요약

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, '부산중앙고등학교' 북측 인근에 소재합니다. 본건이 속한 대연동에스케이뷰아파트는 9개동, 총 421세대로 구성되어 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 도보 약 5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 지하철역으로는 대연역이 약 127m 거리에 있는 것으로 파악됩니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 주변 주요 시설: 아파트 단지, 근린상가, 주택가

* 교육 시설: 부산중앙고등학교 인근 위치. 검색 결과에 따르면 대연초등학교, 남천중학교, 대연고등학교가 인근 학군으로 언급됩니다.

* 교통 시설: 대연역 (도보 약 5분 이내).

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 부정적 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 남구 대연동 지역은 일부 주택가 및 대학가 인근에 대한 도시재생 사업이 추진되는 등 주거 환경 개선 노력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전 및 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리인 부산은행 근저당권(을5, 2014-08-08 접수, 207,000,000원)을 기준으로, 그 이후에 설정된 모든 권리(을8, 을9, 을10, 을11, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑11, 갑12)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

갑7 (수영세무서장 압류), 갑8 (남구 압류), 갑11, 갑12 (강서구 압류) 등은 소멸 예정입니다.

갑5 (신용보증기금 가압류) 또한 말소 예정입니다.

갑6 (부산은행 임의경매)는 본 경매 물건의 개시 결정으로, 소멸 예정입니다.

3.2. 총 채권액

등기부 채권 총액은 894,500,000원입니다. 이는 감정가 480,000,000원보다 상당히 높습니다.

3.3. 미등기 전세 및 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 임대 여부, 임대 내역, 내벽 마감재 등은 확인되지 못했습니다. 경매 진행 시 현장 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권에 대한 내용은 비고란에 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 대연동은 아파트 단지와 근린상가, 주택가가 혼합된 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설 이용이 용이함을 시사합니다. 또한, 인근에 대학가(경성대, 부경대)가 있어 젊은층 유입이 많고 다양한 상업 시설 및 유흥 시설이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

대연동에스케이뷰아파트는 비교적 잘 정비된 단지 내 환경과 더불어, 도보 접근 가능한 거리에 버스 정류장이 있어 시내 이동이 편리합니다. 단지 주변에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활용품 구매나 식사 해결이 용이할 것으로 보입니다. 검색 결과에 따르면 대연동 지역은 대중교통 편리, 치안 좋음, 공원 인접, 학군 좋음, 학원 많음, 종합병원 인접, 마트/백화점 인접 등 생활 편의성이 높은 것으로 평가되고 있습니다.

5.2. 주요 편의 시설 (검색 결과 기반)

* 대중교통: 대연역, 버스 정류장

* 상업 시설: 근린상가, 마트/백화점 인접 (구체적 명칭은 검색 결과에 제한적)

* 의료 시설: 종합병원 인접 (구체적 명칭은 검색 결과에 제한적)

* 교육 시설: 대연초, 남천중, 대연고 인근

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

이해관계인 부재 및 응답 거부로 인해 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 인수 여부가 불분명한 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용 또는 시간이 추가될 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 채권액(894,500,000원)이 감정가(480,000,000원) 대비 현저히 높아, 유찰 가능성 또는 낮은 낙찰가율을 예상해 볼 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 마감재 및 상태 미확인

내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 않아, 건물 내부의 실제 상태나 수리 필요 여부에 대한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 2007년에 준공되어 연식이 어느 정도 있으나, 주변 환경은 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 임대차 관계가 불확실하고, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 내부 마감재 등 건물 상태에 대한 상세 정보 부족도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 조건

대연동은 부산 남구의 주요 지역 중 하나로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

8.2. 낮은 예상 낙찰가 가능성

높은 채권 총액으로 인해 경매 절차가 유찰되거나 낮은 낙찰가율을 보일 가능성이 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 480,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 점들을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 채권 총액: 894,500,000원 (감정가 대비 매우 높음)

* 임대차 관계 불확실성 (명도 비용 발생 가능성)

* 건물 내부 상태 미확인 (수리 비용 발생 가능성)

* 주변 시세 (검색 결과에 따르면 대연동 SK뷰 1차 30평형 매매가가 3억 3700만원으로, 본건 47평형(공급면적 추정)의 경우 4억 8천만원의 감정가는 시장가 대비 적정한 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 다른 검색 결과에서 '대연SK뷰힐스(도시형)' 9평 매매 시세가 1.1억, 14평형이 1.6억 등으로 언급되어 있으나, 이는 다른 단지일 가능성이 높습니다. 본건과 동일한 '대연동에스케이뷰아파트'의 47평형 실거래가나 시세 정보는 명확히 확인되지 않았습니다.)

상기 조건들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 권리 관계의 복잡성과 불확실한 명도 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 시세 분석 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 권장됩니다. 예를 들어, 감정가의 75%인 약 360,000,000원 내외에서 시작하여, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 및 권리 분석을 위해서는 전문가와의 상담을 통해 보다 면밀한 검토를 진행하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.