나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [38] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층1102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경108199 (38) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (38)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부OO)

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층 1102호

건물명: 르모이안

준공일: 2021년 11월 29일

총 층수: 지하 1층, 지상 11층

해당 층: 11층

호수: 1102호

용도: 다세대주택 (주위환경 및 이용상태 기반)

건축물대장상 주용도: 업무시설 (참고 사항)

2.3. 면적 정보

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지 지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 21.33㎡ (약 6.45평)

건물 지분: 21.33㎡ (약 6.45평)

2.4. 특이사항

공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 도로 상태

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)

도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합외 4명 근저당권 (을1, 채권액 4,400,000,000원) 입니다.

4.2. 등기부 요약

총 채권액: 4,540,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당권 (을1): 부산제일신용협동조합외 4명 (2022-01-28, 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2): 김유정 (2024-02-21, 140,000,000원)

* 임의경매 (갑2): 부산제일신용협동조합외 3명 (2024-07-30, 3,964,615,803원)

4.3. 임차인 현황

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김유정)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-09

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음

* 비고:

4.4. 권리 인수 여부

상기 임차인 김유정 씨는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 민락동 일대의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1982년식 연립주택 (46.98㎡, 2층): 2026년 4월 8일, 100,000,000원 (평당 약 213만원)

* 2011년식 다세대주택 (58.17㎡, 2층): 2026년 4월 2일, 40,000,000원 (평당 약 69만원) - 해당 거래는 면적 대비 가격이 이례적으로 낮아 특이사항으로 보입니다.

* 1980년식 다세대주택 (64.53㎡, 1층): 2026년 4월 2일, 320,000,000원 (평당 약 496만원)

5.2. 본 물건 시세 분석

본건은 2021년 준공된 신축 건물(르모이안) 내 전용면적 21.33㎡(약 6.45평)의 소형 주택입니다.

감정가 198,000,000원 (평당 약 3,071만원)은 비교 대상인 오래된 대형 주택들의 평당 가격보다 높게 책정되어 있습니다.

이는 신축 건물이라는 점, 소형 면적이 가지는 희소성 및 특정 수요층(1인 가구, 투자용 등)을 고려한 것으로 판단됩니다.

제공된 JSON 데이터의 비교 대상은 건축 연도가 오래되었고, 면적 또한 본건보다 훨씬 넓기 때문에 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

감정가는 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 생활 편의시설

"민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

주변이 공동주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 환경

혐오시설 관련하여 외부 지도 및 검색 결과, 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 45억 4천만원에 달하여 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 경매가 정상적으로 진행될 가능성을 높이지만, 매각 절차 중 취하 가능성은 낮습니다.

7.2. 내부 확인의 어려움

감정평가 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등을 명확히 재확인해야 합니다.

7.3. 건물 주용도 혼재

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 재산세, 관리비 등에서 차이가 발생할 수 있으며, 소유권 관련 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

7.4. 도로 접면 조건

남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있어, 향후 건물 증축 또는 재건축 시 용적률 산정 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축(2021년 준공) 집합건물 '르모이안' 11층 1102호(전용 21.33㎡)입니다.

감정가 1억 9천 8백만원은 소형 신축 오피스텔/주택으로서 합리적인 수준으로 평가됩니다.

임차인 김유정 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 내부 확인의 어려움, 건물 주용도 혼재 가능성, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)으로서 건물의 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

* 부산의 핵심 지역인 수영구 민락동에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 전용면적 21.33㎡의 소형 평수로, 1인 가구 임대 수익이나 소액 투자용으로 적합합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

* 매우 높은 총 채권액으로 인해 유찰 가능성을 염두에 두고 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 198,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 대비 분석: 비교 대상 물건과의 차이가 크고, 본건은 신축 소형 평수라는 특징이 있어 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 감정가 수준은 신축임을 감안할 때 적정하다고 판단됩니다.

* 잠재적 리스크 및 유찰 가능성을 고려하여, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 168,300,000원 ~ 188,100,000원 (감정가의 85% ~ 95%)

* 본건의 희소성과 신축성을 고려하여, 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.