나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [35] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (35)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1003호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설이나, 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중)

건물명: 르모이안

층수: 10층 (총 11층 건물)

전용면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

토지면적: 6.96㎡ (약 2.11평)

감정가: 201,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

건축물대장 상 주용도: 업무시설 (르모이안 건물은 2021년 11월 29일에 사용승인되었습니다)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 10층 1003호

건물 외벽: 드라이비트 및 스톤코트 마감

창호: 샷시창

설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차, 도시가스 난방 설비 등

토지 이용 현황: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 01월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1, 을2, 갑2 등기 및 그 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없으며, 물건명세서상 특이사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이윤희)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 05월 06일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없으므로 보증금을 인수할 필요는 없습니다.)

비고: 본 임차인의 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있어 대항력이 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

총 채권액: 4,540,000,000원 (을1 근저당 4,400,000,000원 + 을2 임차권 140,000,000원)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건이 위치한 민락동은 민락수변공원, 광안리해수욕장 등이 인접하여 관광객 및 유동인구가 많은 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

가까운 거리에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상되며, 자세한 내용은 주변 시세 확인 시 추가 분석이 필요합니다.

5.3. 주변 인프라

부산 도시철도 2호선 광안역 및 금련산역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 유사 물건을 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 소형 면적

전용면적 20.65㎡ (약 6.25평)으로 소형 면적임을 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

건물 준공연도(2021년)가 비교적 최신이지만, 본 물건이 속한 르모이안 건물 전체의 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오 시설

본건 주변 지역(부산광역시 수영구 민락동 35-5)에 대한 혐오 시설 분포 조사를 실시했으나, 직접적인 혐오 시설(하수처리장, 소각장 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시 전반적으로 혐오 시설 이전 계획이 논의된 사례가 있으므로, 향후 지역 개발 계획을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 신축 건물(르모이안) 내 소형 오피스텔/다세대 주택으로, 좋은 입지 조건과 비교적 최신 건축물을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1백만 원으로 책정되었으며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세 정보를 고려할 때, 낙찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다. 또한, 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물(2021년)로 깔끔한 내부 상태 기대 가능.

* 광안리 해변 인근으로 우수한 생활 환경 및 관광 접근성.

* 전용면적 20.65㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보 JSON 데이터에 따르면, 유사 면적 또는 지역의 매매가가 다양하게 나타나고 있습니다. 다만, JSON 데이터의 일부 매매가는 평당 가격이 감정가 기준 평당 가격(약 3,216만원/평)보다 현저히 낮게 나타나는 경우도 있어, 직접적인 비교에 신중이 요구됩니다.

또한, 2026년 4월의 실거래가 정보로 추정되는 JSON 데이터에서 64.53㎡(약 19.52평) 다세대주택이 32,000만원(약 1640만원/평)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 6.25평입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 결과 및 유찰 횟수에 따른 최저 입찰가 변동 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

최종 입찰가는 아래와 같이 산정하는 것을 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원 (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.