나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [37] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 요약

본 보고서는 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층 1101호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2.2. 면적 정보

* 토지 면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

* 건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 경매 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (37)

* 감정가: 204,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내

* 준공 연도: 2021년 11월 29일

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

본 토지는 2필지로서 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 개요

제공된 등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 말소기준권리 및 인수 권리

경매 신청 채권(갑2, 부산제일신용협동조합 외 3명)을 포함한 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신선미)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 2월 22일

* 배당신고일자: 2024년 8월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 4,470,000,000원입니다. 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라, 등기된 모든 채권액의 합계입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세 분석

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2026년 4월 8일 거래된 민락동 151-2번지 소재 연립주택(1982년 건축, 46.98㎡)은 100,000,000원(1억원)에 거래되었습니다. 이는 약 212만원/㎡의 시세입니다.

* 2026년 4월 2일 거래된 민락동 153-16번지 소재 다세대주택(2011년 건축, 58.17㎡)은 40,000,000원(0.4억원)에 거래되었습니다. 이는 약 68만원/㎡의 시세로, 면적 대비 매우 낮은 가격으로 거래되어 참고 시세로 활용하기 어렵습니다.

* 2026년 4월 2일 거래된 민락동 712-3번지 소재 다세대주택(1980년 건축, 64.53㎡)은 320,000,000원(3.2억원)에 거래되었습니다. 이는 약 495만원/㎡의 시세입니다.

5.2. 건물 특징 및 시장 비교

본건은 21.97㎡(약 6.65평)의 소형 면적으로, 2021년에 준공된 신축 건물입니다. 감정가는 204,000,000원으로, 이는 약 930만원/㎡에 해당합니다. 제시된 주변 실거래가(약 70만원/㎡ ~ 495만원/㎡)와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 면적당 가격이 상당히 높게 형성되어 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 소형 면적의 특성, 그리고 지역적 가치 등이 반영된 결과로 추정됩니다. 다만, 제공된 주변 실거래가 데이터는 건물 연식 및 면적에서 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: 민락동 행정복지센터가 인근에 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 있으나, 총 세대수 대비 주차 가능 대수 및 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 곤란: 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건을 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 응찰 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

* 시세와의 차이: 감정가가 주변 실거래가 대비 면적당 가격이 높게 책정되었습니다. 향후 시세 변동 또는 실거래가와의 괴리로 인해 시세 차익 기대가 낮아질 가능성이 있습니다.

* 소형 면적 활용: 21.97㎡의 소형 면적은 1인 가구나 단기 임대 목적에는 적합하나, 주거 공간으로서의 활용성이나 향후 되팔 때의 매수층이 제한될 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 정보 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 거주하거나 임대가 용이합니다.

* 입지적 강점: 부산 수영구 민락동이라는 지역적 이점을 가지고 있으며, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 무하자: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축 소형 주택/업무시설로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자를 고려할 수 있습니다. 신축 건물이라는 장점과 함께 민락동의 입지적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 감정평가액이 주변의 과거 실거래가 대비 면적당 가격이 높게 책정된 점, 그리고 내부 상태 미확인 등은 주의가 필요한 부분입니다. 투자 시에는 이러한 시세 차이와 내부 상태를 충분히 고려하고, 실제 임대 수요 및 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다. 주변 실거래가 정보 분석 결과, 본 건의 면적(21.97㎡) 및 신축 연도(2021년)와 직접 비교 가능한 데이터가 부족하며, 감정가가 제시된 실거래가 대비 면적당 가격이 높은 편입니다.

인수할 권리가 없는 점을 고려하되, 실거래가와의 괴리를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 내부 확인 결과, 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.