나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [33] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (33)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1001호

건물명: 르모이안

용도: 다세대주택 (현황상 오피스텔 또는 주거용으로 이용 추정)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

토지지분: 7.41㎡ (약 2.24평)

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치한 르모이안 건물 내 10층 1001호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 르모이안 건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물로, 주로 업무시설(오피스텔)로 사용되나 주거용으로도 이용되는 복합 용도입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합외 4명의 근저당권(채권최고액 4,400,000,000원)입니다.

본 경매개시결정은 2024년 7월 30일 접수된 부산제일신용협동조합외 3명의 임의경매(채권액 3,964,615,803원)입니다.

등기부상 채권총액은 4,440,000,000원입니다.

권리분석상 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 분석

임차인 유 씨가 보증금 40,000,000원, 차임 400,000원으로 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

해당 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2022년 2월 28일이며, 배당신고일자는 2024년 9월 3일입니다.

등기부등본상 주택임차권(을2)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 기록되어 있어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 민락동 지역은 해안가와 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 공동주택이 분포하고 있어 주거 및 상업 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 르모이안 건물은 업무시설과 주거용 오피스텔이 혼재되어 있어 젊은 층이나 1인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 인근에 행정복지센터가 있어 행정 편의성이 있으며, 일반적인 편의시설 및 교통시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정평가서상 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 물건의 상태는 재확인이 필요합니다. 건물의 주 용도가 업무시설이나 현황상 주거용으로 이용되고 있어, 관련 법규 준수 여부 및 향후 이용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 경매가 진행되는 점은 채무 구조의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 르모이안 건물 내 소형 오피스텔로, 입지 및 편의시설 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확하며 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 감정평가액 대비 유사 지역의 거래 사례 가격이 현저히 낮게 나타나는 점은 시세 조사 및 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용승인)의 오피스텔이라는 점은 상품 가치를 높이는 요소입니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

경매로 인한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 204,000,000원입니다.

하지만 주변 유사 부동산의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 4월 8일 거래된 46.98㎡ 연립주택(1982년식)은 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,128,000원)

* 2026년 4월 2일 거래된 64.53㎡ 다세대주택(1980년식)은 320,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,958,000원)

* 2026년 4월 2일 거래된 58.17㎡ 다세대주택(2011년식)은 40,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 687,000원) (본 거래는 다른 사례에 비해 현저히 낮아 추가 확인 필요)

본 물건(21.97㎡)의 감정가 기준 평당가는 약 9,285,000원입니다. 이는 상기 비교 사례들의 평당가(약 687,000원~4,958,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 비교 사례들이 본 물건보다 연식이 오래되고 면적이 크다는 점을 감안하더라도, 감정가액이 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 비교 사례의 시세를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액으로, 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 금액은 시세 분석 및 현장 조사를 통해 재확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.