나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [40] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (40)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층1104호

건물용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

건물지분: 20.98㎡ (약 6.35평)

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 건물 정보

건축물대장 상 건물명: 르모이안

건축물대장 상 주용도: 업무시설 (단, 본건 이용상태는 다세대주택으로 기재됨)

건축물대장 상 사용승인일: 2021년 11월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제11층

건물 층수: 지하 1층, 지상 11층

본건 위치: 11층 1104호

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

감정평가 요약: 현장조사 시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 관련 공부에 의해 평가함. 경매 진행 및 응찰 시 재확인 요망.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 부산제일신용협동조합외 4명)이 말소기준권리이며, 본 건 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 가능한 권리

등기부요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김봄

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-03-26

* 확정일자: 2024-04-08

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김봄은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당권: 부산제일신용협동조합외 4명 (2022-01-28, 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김봄 (2025-09-09, 15,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-05-24, 40,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 부산제일신용협동조합외 3명 (2024-07-30, 3,964,615,803원) - 말소 예정

* 근저당권 이전: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025-08-12) - 말소 예정

총 등기부채권 총액: 4,455,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 민락동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

4.2. 거래 동향 (주변 연립, 다세대, 빌라)

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래 (151-2번지, 연립, 1982년식, 46.98㎡): 100,000,000원 (약 213만원/㎡)

* 2026년 4월 거래 (153-16번지, 다세대, 2011년식, 58.17㎡): 40,000,000원 (약 69만원/㎡) - *특이하게 낮은 가격으로, 보증금 등 다른 조건 고려 필요*

* 2026년 4월 거래 (712-3번지, 다세대, 1980년식, 64.53㎡): 320,000,000원 (약 496만원/㎡)

본건(르모이안, 2021년 준공, 업무시설/다세대주택 이용)의 면적(20.98㎡) 대비 감정가(204,000,000원)는 약 972만원/㎡로, 제공된 주변 시세보다 높은 편입니다. 이는 신축 건물, 오피스텔/업무시설의 특성, 또는 감정평가 시점의 시장 상황 등이 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 생활 편의

주변에 민락동 행정복지센터 등이 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 시점에 건물 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악에 한계가 있습니다. 실제 내부 상태는 현장 조사 및 재확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보물건과의 연관성을 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

총 등기부채권액이 약 44.5억 원에 달하여, 경매 취하나 변경 등의 가능성이 존재할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(부산광역시 수영구 민락동 35-5) 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 혐오시설은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 신축급 오피스텔(다세대주택 이용)로, 감정가 대비 면적이 작지만 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 내부 상태 미확인 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 참여 시 유의해야 할 사항입니다. 주변 시세와의 격차가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 양호한 건물 상태 기대 가능

* 부산 수영구 민락동이라는 입지 조건

* 다세대주택으로 이용 중으로 주거 목적 활용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원입니다. 감정가는 신축 건물이라는 점과 지역적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대 등)는 본건과 직접적인 비교가 어려운 부분이 있습니다.

그러나 내부 상태 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 높은 채무 총액 등 경매 참여 시 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 85~95% 수준을 고려하여 175,000,000원 ~ 193,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.