나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [31] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (31)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층 903호

용도: 다세대주택 (주거용 오피스텔 및 다세대주택 혼합 이용)

감정가: 201,000,000원

건물면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

토지면적: 6.96㎡ (약 2.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치한 르모이안 건물 내 9층 903호입니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

르모이안 건물은 2021년 11월 29일에 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중에 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 사건의 채권자(부산제일신용협동조합 외 3명)의 임의경매개시결정 등기(갑2)가 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조아라 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 11일

* 확정일자: 2022년 7월 13일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 4,530,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 민락동은 해운대 및 광안리 해수욕장과 인접해 있으며, 수변공원, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

최근 자료에 따르면, 민락동 일대의 연립, 다세대, 빌라 등 주택 유형의 매매가는 4천만원에서 3억 2천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. (단, 이는 다양한 연식과 면적의 주택 거래 사례이며, 본건과 직접적인 비교는 제한적일 수 있습니다.)

건축물표제부상 본건 건물(르모이안)은 2021년 신축된 업무시설로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 많아 배후수요가 확보되어 있을 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼합되어 있어 다양한 수요층을 충족시킬 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때, 신축 건물이라는 점과 소형 면적이라는 점에서 희소성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되어, 주거 환경으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

민락동 일대는 광안리 해변과 가까워 해양 레저 및 문화 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건을 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서, 실제 내부 상태나 추가적인 하자가 있을 수 있으므로 현장 재확인이 필수적입니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 임대차 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 주거용으로 이용 중인 점(주거용 오피스텔, 다세대주택)이 향후 건축법규 적용 등에서 변수가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 최고 높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 소형 주거용 부동산입니다.

모든 이해관계인의 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능하며, 인수해야 할 보증금이나 채무가 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

입지적인 장점과 신축 건물이라는 이점을 가지고 있으나, 내부 확인의 어려움과 주 용도 외 사용에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

소형 면적의 주거용 부동산으로 1인 가구 또는 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설 및 설비를 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 말소기준권리 이하의 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 탁월한 입지: 민락동의 편리한 교통 및 생활 인프라, 바다 인접성 등 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 20.65㎡의 소형 면적으로 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 이는 3.3058㎡당 약 9,733,000원 수준입니다.

신축 건물이라는 점, 소형 면적의 희소성, 그리고 민락동의 지역적 가치를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안하여, 유찰 가능성을 낮게 보고 시세 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 동일 건물 내 실거래가 자료가 제한적이므로, 유사 지역의 신축 오피스텔/도시형생활주택 시세를 참고해야 합니다.

현재 시세 및 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 201,000,000원에서 221,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 내부 상태, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.