나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [39] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층1103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경108199 (39)

2.2. 소재지

부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 11층 1103호

2.3. 물건 종별

구분건물 (집합건물)

2.4. 용도

다세대주택 (건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됨)

2.5. 감정가

201,000,000원

2.6. 면적

* 토지면적: 6.96㎡ (약 2.1평)

* 토지 지분: 6.96㎡ (약 2.1평)

* 건물면적: 20.65㎡ (약 6.2평)

* 건물 지분: 20.65㎡ (약 6.2평)

2.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2.9. 채권자

부OOOOOOOOO

2.10. 건물 정보

* 건물명: 르모이안

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내

* 해당층: 11층

* 준공년도: 2021년 (사용승인일 2021.11.29 기준)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 2필지 공히 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)<건축법>에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 (2022-01-28 접수) 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명, 4,400,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

4.2. 권리분석 요약

* 소유권보존 (갑1): 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당 (을1, 을1-1): 부산제일신용협동조합외 4명 (총 4,540,000,000원) - 말소 예정

* 주택임차권 (을2): 최민석 (140,000,000원, 2022-02-11 전입/확정) - 말소 예정

* 임의경매 (갑2): 부산제일신용협동조합외 3명 (3,964,615,803원, 2024-07-30 접수) - 본 건 경매 개시

4.3. 인수되는 권리

없습니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 관련 권리 내용은 확인되지 않아 실제 인수 여부는 재확인이 필요합니다.)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 최 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 말소 예정임.

* 임차인: 최 (두 번째 기재)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

4.5. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

부산 수영구 민락동은 해변과 인접하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 민락동 행정복지센터 인근은 주민 편의시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 용도 및 이용 현황

본건이 소재한 '르모이안' 건물은 건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 내부적으로는 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용되고 있는 것으로 파악되었습니다. 본건 1103호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 관리, 세금, 법적 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

5.3. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다. (2026년 4월 기준, 만원 단위)

* 46.98㎡(약 14.2평) 연립주택 (1982년식): 100,000,000원 (3.3㎡당 약 232.4만원)

* 58.17㎡(약 17.6평) 다세대주택 (2011년식): 40,000,000원 (3.3㎡당 약 75.0만원)

* 64.53㎡(약 19.5평) 다세대주택 (1980년식): 320,000,000원 (3.3㎡당 약 541.0만원)

본건의 면적은 20.65㎡(약 6.2평)으로, 제공된 시세 정보의 주택 면적보다 현저히 작습니다. 따라서 직접적인 면적당 가격 비교에 한계가 있습니다. 감정가(201,000,000원)를 면적으로 환산 시 3.3㎡당 약 1,073만원으로, 주변 시세의 최고가(약 541만원)보다 약 2배 가량 높은 수준입니다. 이는 감정가가 현재 시장가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 민락동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 용이합니다.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주변 교육시설

* 정보 없음 (현장 확인 또는 별도 조사 필요)

6.3. 주변 의료시설

* 정보 없음 (현장 확인 또는 별도 조사 필요)

6.4. 주변 기타 시설

* 해변(광안리 등)과 인접한 지역적 이점이 있습니다.

* 해당 건물(르모이안)은 총 11층 건물에 24세대가 거주하는 집합건물로, 공동주택과 업무시설이 혼합된 형태로 운영되고 있습니다. [cite: BUILDING_REGISTRY_SUMMARY]

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 용도 불일치

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이나, 실제 이용은 '다세대주택'으로 추정됩니다. 이는 추후 건물 관리, 세금, 또는 법규 위반에 따른 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7.2. 소형 면적

20. 65㎡(약 6.2평)의 매우 작은 면적으로, 일반적인 주택 수요층에게는 제약이 있을 수 있습니다. 환금성 및 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 복수의 권리 및 채무

등기부 채권 총액이 45억 4천만원에 달하며, 공동담보로 추정됩니다. 이는 물건의 복잡성과 다수의 이해관계인이 존재함을 시사합니다.

7.4. 현장 확인 곤란

감정평가 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

7.5. 도로 접면

남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 주차에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 소형 구분건물(다세대주택/오피스텔) 경매 물건입니다. 민락동 행정복지센터 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 최 씨의 주택임차권 역시 말소될 예정이라 권리 관계는 명확합니다.

그러나 건축물대장상 업무시설로 등재된 건물 내에서 다세대주택으로 이용 중이라는 점, 20.65㎡(약 6.2평)의 매우 작은 면적, 그리고 감정가 대비 주변 시세가 상대적으로 낮게 형성된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 판단됩니다. 특히, 제공된 비교 매물들의 면적이 본건보다 훨씬 넓어 시세 분석에 한계가 있으며, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서 철저한 현장 재확인과 주변 시세에 대한 면밀한 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 장점

해변과 인접한 수영구 민락동 지역은 주거 및 상업 시설이 발달하여 지속적인 수요가 예상되며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9.2. 소형 면적 활용

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재할 수 있습니다.

9.3. 명확한 권리관계

인수되는 권리가 없어 경매 절차 후 소유권 취득에 따른 위험이 적습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 감정가

201,000,000원

10.2. 인수 보증금

0원

10.3. 시세 분석 및 제언

앞서 분석한 바와 같이, 본 건은 면적이 매우 작고(6.2평) 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 제공된 비교 매물들의 면적이 훨씬 넓어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

따라서 투자 가치를 판단함에 있어 다음 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 다세대주택의 최고 거래가(3.3㎡당 약 541만원)를 기준으로 본 건 면적(6.2평)에 적용 시, 약 3,350만원 수준이 됩니다.

* 하지만 본 건은 비교적 최근 연식(2021년 준공)이라는 장점이 있어, 단순히 면적당 가격으로만 비교하기는 어렵습니다.

* 감정가(201,000,000원)를 기준으로 하되, 시세 대비 고평가 가능성, 작은 면적, 건물 용도 불일치 등의 리스크를 감안할 때, 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

10.4. 예상 입찰가 범위

120,000,000원 ~ 160,000,000원

10.5. 권장 입찰가

140,000,000원

참고사항: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법적, 행정적 검토 없이 작성된 내용입니다. 경매 진행 및 응찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시고, 직접 현장을 방문하여 상세한 물건 상태를 확인하시기 바랍니다. 특히, 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점을 감안하여, 권리 및 물건 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.