나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [29] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (29)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층901호

용도: 다세대주택 (감정평가서 요약 및 건축물대장 상 업무시설로도 기재되어 있으나, 현황 다세대주택으로 이용 중)

건물 규모: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제9층 제901호

집합건물명: 르모이안

토지면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 204,000,000원

1.2. 권리관계

채권자: 부OOOOOOOOO (부산제일신용협동조합 등)

말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 존재 시 인수 가능성 있으나, 본건에 해당 정보 없음)

총 등기부채권액: 4,430,000,000원

1.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (최명원)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 2월 25일

배당신고일자: 2024년 2월 26일

대항력: 없음

참고사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보이며, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건축물대장 상 주된 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 다세대주택 또는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(을1)입니다.

이는 매각으로 인해 근저당권, 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑2) 등 후순위 권리들이 모두 소멸될 것임을 의미합니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리가 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 권리분석

주택도시보증공사(최명원) 임차인은 2022년 2월 25일 전입 및 확정신고를 하였으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 보증금 30,000,000원에 대한 권리 인수가 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 민락동 일대는 주거단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

수영강변과 인접해 있어 레저 및 휴식 공간 접근성이 좋으며, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 편리합니다.

4.2. 상권 특성

단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

인근 지역의 유동인구 및 소비 성향을 고려할 때, 소규모 주거용 오피스텔이나 다세대주택의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 생활 필수 편의시설이 자리하고 있습니다.

수영강변 산책로, 민락회타운 등이 인접해 있어 여가 및 문화생활을 즐기기에 좋습니다.

5.2. 교육시설

주변에 민락초등학교, 센텀중학교, 동아고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 건물 시설

본 건물(르모이안)은 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 난방, 급·배수 및 위생 설비, 화재 탐지 설비, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

실제 내부 상태 및 관리 상태는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 시장 가격과의 괴리 가능성

제공된 주변 시세 JSON 정보는 거래일자(2026년 4월) 및 금액(매우 낮음)에 오류가 있는 것으로 추정됩니다.

외부 시장 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔/다세대주택 시세가 감정가(204,000,000원)보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

실제 시세 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필수적입니다.

6.3. 건축물 용도 혼재

건축물대장상 업무시설로도 기재되어 있으나, 현황은 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 용도 관련하여 추후 행정적 이슈가 발생할 가능성은 낮으나, 정확한 건축물 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 부산 수영구 민락동의 소형 주거용 부동산으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

등기부상 인수할 권리 부담이 없어 권리관계는 매우 양호합니다.

다만, 내부 상태 확인의 어려움과 감정가 대비 주변 시세의 잠재적 괴리 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

경매 응찰 시, 철저한 현장 조사와 정확한 시세 분석을 통해 투자가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 우수한 입지

부산의 핵심 지역 중 하나인 수영구 민락동에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

수영강변 및 해변 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건으로, 낙찰 후 권리상 분쟁의 소지가 거의 없습니다.

8.3. 소형 면적의 활용도

21. 97㎡(약 6.65평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부, 투자용 임대 수익 창출에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

제공된 과거 거래 정보 JSON의 신뢰도가 낮아, 외부 시장 조사 결과 유사 면적(20-30㎡)의 르모이안 오피스텔 매매 시세는 1억 7천만 원 ~ 2억 2천만 원 선으로 파악되었습니다.

내부 확인 곤란 및 감정가 대비 시세의 잠재적 차이를 고려할 때, 현 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 인수할 보증금이 없으며, 권리상 하자도 없습니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 약 85% 수준인 173,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 변동 사항, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.