나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [34] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (34)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1002호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 공동주택)

* 감정가: 198,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

1.1. 건물 정보

* 건물명: 르모이안

* 총 층수: 지하 1층, 지상 11층

* 준공일: 2021년 11월 29일

1.2. 면적

* 토지: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 건물: 21.33㎡ (약 6.45평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내에 위치합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 2필지 공히 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 권 (주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 25일

* 확정일자: 2022년 02월 09일

* 배당신고일자: 2024년 03월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당권: 부산제일신용협동조합외 4명 (2022-01-28, 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 권준경 (2024-03-12, 140,000,000원) - 말소 (전입 2022-02-25, 확정 2022-02-09)

* 임의경매: 부산제일신용협동조합외 3명 (2024-07-30, 3,964,615,803원) - 말소

* 1번근저당권이전: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025-08-12) - 말소

* 등기부채권 총액: 4,540,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 건물 특성: 본건이 속한 르모이안 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 구성되어 있습니다.

* 주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 관련 시설: 민락동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공동주택 단지가 주변에 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 건물 이용상태: 본건 호수는 탐문조사 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 건물 전체적으로 다세대주택으로도 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건을 바탕으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있어 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필수적입니다.

* 임대차 정보: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 진행 상황이나 낙찰가에 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 이용은 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 추정되어, 복합적인 용도로 인한 관리 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 르모이안 건물 내 10층 1002호로, 건축물대장상 업무시설이나 실제로는 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 가능한 수익형 부동산입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 내부 확인의 어려움과 임대차 관계 미확인은 주의가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)에 해당하여 관리 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적으로 실거주 및 임대 수익 창출이 용이할 수 있습니다.

* 부산 수영구 민락동 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 주변 시세 정보는 2026년 4월 기준입니다. 본건 건물(르모이안)은 2021년 11월 준공으로 비교적 신축에 해당합니다. 제공된 거래 사례들은 동일 단지나 건물이 아니며, 주변 민락동 일대의 다세대/연립주택 거래 내역입니다.

* 사례 1: 2026.04.08 거래, 46.98㎡ (약 14.2평), 100,000,000원 (연립, 1982년식) -> 평당 약 704만원

* 사례 2: 2026.04.02 거래, 58.17㎡ (약 17.6평), 40,000,000원 (다세대, 2011년식) -> 평당 약 227만원 (낮은 가격으로 특이사항 확인 필요)

* 사례 3: 2026.04.02 거래, 64.53㎡ (약 19.5평), 320,000,000원 (다세대, 1980년식) -> 평당 약 1,641만원

본건 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 복합 건물이므로, 신축 소형 오피스텔의 시세를 참고하는 것이 더 적절할 수 있습니다. 건물 용도 및 신축 연도를 고려할 때, 평당 800만원 ~ 1,200만원 선의 시세를 예상합니다. (이는 2026년 4월 기준이며, 현재 시점까지 소폭 변동이 있을 수 있습니다.) 본건 건물 면적 21.33㎡ (약 6.45평) 기준, 예상 시세 범위는 약 170,640,000원 (평당 800만원) ~ 255,960,000원 (평당 1,200만원)입니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가: 198,000,000원

인수 보증금: 0원

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제로는 다세대주택 또는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 신축 건물임을 고려하되, 소형 면적 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 최근 시세 상승 추이 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적 낙찰가율 적용 시: 198,000,000원 * 0.85 = 168,300,000원

시세 상단 고려 시: 255,960,000원

예상 입찰가 범위는 시세 하단과 감정가 대비 낙찰가율을 고려하여 결정합니다. 175,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 최종 제안 입찰가: 185,000,000원

본 제안가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등에 따라 달라질 수 있으며, 충분한 추가 조사 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.