나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [36] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1004호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (36)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 10층1004호

건물용도: 다세대주택 (업무시설 혼합 건물 내 주거용)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

토지지분: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

건물지분: 20.98㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 업무시설과 주거용 오피스텔/다세대주택이 혼재되어 있음.

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 11층 건물 내 10층에 위치. (2021년 11월 29일 사용승인)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

* 토지이용계획: 2필지 모두 도시지역, 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 543,000원

* 전입일자: 2024-06-11

* 확정일자: 2024-05-28

* 배당신고일자: 2024-09-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됨)

* 특수물건정보: 해당 사항 없음.

* 물건명세서 참고사항: 다세대주택으로 이용 중임.

1.3. 상권분석

* 주변 건물: '르모이안' 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 복합적으로 이용되는 건물로 파악됨.

* 인근 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 최근 매매 정보 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

- 2026년 4월, 46.98㎡(약 14.2평) 연립주택이 100,000,000원에 직거래됨. (평당 약 704만원)

- 2026년 4월, 58.17㎡(약 17.6평) 다세대주택이 40,000,000원에 직거래됨. (평당 약 227만원). 이 거래는 시세와 괴리가 커 실제 거래인지, 전세 보증금인지 확인이 필요함.

- 2026년 4월, 64.53㎡(약 19.5평) 다세대주택이 320,000,000원에 직거래됨. (평당 약 1,641만원)

분석 결과, 동일 건물(르모이안)의 최근 매매 정보는 없어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 제공된 주변 매매 정보 중 일부(4,000만원 거래)는 신뢰도가 낮아 보이며, 실제 시세 파악에 있어 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본 물건은 11층 건물 중 10층에 위치한 20.98㎡ (약 6.35평)의 소형 주거 공간임.

* 인프라: 민락동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 공동주택 단지 및 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 일반적인 근린 생활 시설을 이용할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 복합 용도: '르모이안' 건물은 업무시설과 공동주택(오피스텔, 다세대주택)이 혼재되어 있어, 이로 인한 소음, 주차, 관리상의 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 과정에서 폐문부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 실제 물건의 상태, 내부 시설, 관리 상태 등이 평가와 다를 수 있음을 시사함. 따라서 현장 방문을 통한 상세한 재확인이 필수적임.

* 도로 접근성: 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접하고 있어, 일부 차량 통행에 불편을 야기할 수 있음.

* 주변 시세 분석의 한계: 제공된 주변 매매 JSON 데이터의 일부(4,000만원 거래)는 실제 가치와 괴리가 커 보이며, 시세 파악에 혼란을 줄 수 있음.

* 토지이용계획: 최고 높이 제한 지역(46m 이하)으로, 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하는 '르모이안' 건물 내 10층의 소형 주거 공간입니다. 감정가는 2억 4백만원 수준이며, 전용면적 약 6.35평의 소형 아파트로 활용 가능합니다. 건물은 2021년 준공되어 비교적 신축급에 속하나, 업무시설과 주거용 시설이 혼재된 복합 건물이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

주변으로는 민락동 행정복지센터와 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호하며, 교통 환경도 보통 수준입니다. 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠던 점과 주변 시세 분석에 일부 혼란을 야기할 수 있는 데이터가 포함된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 실제 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태와 주변 시세를 다시 한번 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 수요에 적합한 면적.

* 입지: 부산 수영구 민락동이라는 지역적 선호도.

* 권리 관계: 인수할 권리 없이 깔끔한 권리 분석.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 시장 조사: 제공된 주변 매매 정보의 시세 편차가 크고, 본건과 직접 비교 가능한 동일 건물 정보가 부재하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 다만, 가장 유사해 보이는 64.53㎡ 다세대 주택의 평당가(약 1,641만원)를 본건 면적(6.35평)에 단순 적용 시 약 1억원 내외로 산출되나, 면적 차이 및 건물 특성을 고려해야 합니다.

* 예상 범위: 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 형성될 가능성을 조심스럽게 추정해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원.

이는 제시된 정보와 제한적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 법원 기일별 유찰률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.