나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [30] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (30)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층 902호

건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제 이용 현황은 다세대주택 또는 주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 198,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지 지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물 면적: 21.33㎡ (약 6.45평) (전용면적)

건물 지분: 21.33㎡ (약 6.45평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안 건물 9층 902호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제9층 제902호입니다. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)<건축법>에 해당합니다.

2.6. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다. 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰을 바탕으로 평가되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물(르모이안)의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (접수일자: 2022-01-28)

* 말소기준권리: 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명, 접수일자: 2022-01-28, 채권금액: 4,400,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (을1, 부산제일신용협동조합외 4명, 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 1번근저당권 이전 (을1-1, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 주택임차권 (을2, 권민정, 140,000,000원, 전입일자: 2022-05-12, 확정일자: 2022-04-15)

* 임의경매 (갑2, 부산제일신용협동조합외 3명, 3,964,615,803원, 접수일자: 2024-07-30) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 4,540,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(권민정)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-12

* 확정일자: 2022-04-15

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 권민정은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 배당신고를 하였으므로, 배당 순위 및 결과에 따라 최종 인수 금액이 없을지라도 배당표 확인은 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 8일: 부산광역시 수영구 민락동 151-2 (동광, 연립), 46.98㎡, 2층, 100,000,000원 (약 213만원/㎡)

* 2026년 4월 2일: 부산광역시 수영구 민락동 153-16 (금강빌(에이동), 다세대), 58.17㎡, 2층, 40,000,000원 (약 69만원/㎡) - 해당 거래가는 매우 낮은 가격으로, 보증금 제외 또는 특수 거래일 가능성이 있습니다.

* 2026년 4월 2일: 부산광역시 수영구 민락동 712-3 (712-3, 다세대), 64.53㎡, 1층, 320,000,000원 (약 496만원/㎡)

4.2. 시세 비교

본건은 21.33㎡(약 6.45평) 면적이며, 감정가는 198,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 928만원, 평당 약 3,070만원 수준입니다.

주변 다세대주택 최고가 거래 사례(64.53㎡, 320,000,000원)의 ㎡당 가격(약 496만원)을 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 105,800,000원 수준으로 산정됩니다.

본건 건물의 사용승인일(2021년)이 주변 비교 대상 건물(1982년, 2011년, 1980년)보다 훨씬 최신인 점을 감안하면, 감정가가 시장가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

민락동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 시내외 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 환경

건물 주변에 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치

건축물대장상 건물(르모이안)의 주 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용(다세대주택 또는 오피스텔)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 재산권 행사나 금융기관 대출 등에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관계 확인 필요

임차인 권민정의 경우 대항력은 없으나, 배당 신고를 하였으므로 최종 배당표를 반드시 확인하여 미배당 보증금 발생 여부를 최종 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 르모이안 건물의 9층 902호로, 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 입지 조건과 교통 편의성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확한 편입니다. 다만, 건물의 주 용도가 업무시설임에도 주거용으로 이용되고 있다는 점과 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인근 시세 대비 감정가가 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 이는 입찰 시 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 신축에 가까워 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동이라는 선호 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적: 21.33㎡의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 주변 다세대주택의 최고가 거래 사례(64.53㎡, 320,000,000원)를 기준으로 ㎡당 시세를 약 496만원으로 산정했을 때, 본건(21.33㎡)의 시장 가치는 약 105,800,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 198,000,000원과 시장 가치 추정치 간의 차이가 크고, 건물 용도 불일치, 내부 확인 곤란 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 현 시세 및 제반 사항을 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위를 권고하며, 이 중 140,000,000원을 중심으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.