나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [32] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (32)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 9층904호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 20.98㎡ (약 6.34평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 부산광역시 수영구 민락동에 소재하는 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있음.

1.2. 건물정보

건물명: 르모이안

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제9층 제904호

사용승인일: 2021년 11월 29일 (비교적 신축 건물)

내외부 마감: 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조임.

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

1.3. 권리분석

채권자: 부OOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-03-20

* 확정일자: 2024-04-26

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 조 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 물건은 지상권이 등기되어 있을 수 있으며, 상세 내용은 반드시 권리분석을 통해 추가 확인이 필요함)

1.4. 상권분석

주변 환경: 민락동은 수영구 내에서도 주거와 상업 기능이 잘 발달된 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

건물 용도: 건축물대장상 주된 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 다수의 호실이 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 복합적인 용도로 활용되고 있음.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있음.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 마트, 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 부산 주요 지역으로의 이동이 용이함.

문화/여가: 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등 해양 문화 시설 접근성이 좋음.

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 700만원대에서 2,200만원대까지 다양하게 분포하고 있음. 본건의 경우 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 이보다 높은 시세 형성이 가능할 것으로 판단됨.

1.6. 잠재적 리스크

미확인 권리 관계: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부, 인수 조건 등을 면밀히 조사해야 하는 가장 큰 리스크 요인임.

내부 상태 불확실성: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건을 상정하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있음. 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

도로 접면 제약: 건물 남서측이 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접해 있어 차량의 원활한 진출입이나 통행에 일부 불편이 따를 수 있음.

건물 용도 혼재: 건축물대장상 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용되는 복합적인 용도로 인해 건물 관리 및 향후 활용에 있어 고려해야 할 사항이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 르모이안 오피스텔/다세대주택으로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물임. 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건임. 소형 면적으로 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 그러나 '매각 후 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성이 가장 큰 위험 요소이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 함.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산의 핵심 주거 및 상업 지역인 수영구 민락동에 위치하여 높은 투자 가치를 지님.

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적고 현대적인 시설 이용이 가능함.

소형 면적: 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 실용적인 면적으로 수요층 확보 용이.

생활 편의성: 대중교통 이용 편리 및 주변의 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

분석:

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 부산 수영구 민락동이라는 우수한 입지 조건을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨. 제공된 최근 매매 사례 중 2011년 준공된 58.17㎡ 면적의 다세대주택이 평당 약 2,273만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가(약 3,216만원/평)는 다소 높을 수 있으나, 신축 건물이라는 점을 고려하면 충분히 시세 반영이 가능함. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 분석상의 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 명확한 확인 없이는 적극적인 입찰을 권장하기 어려움.

권장 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

입찰 희망가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 시작하되, 권리 관계(특히 지상권)에 대한 명확한 소명 및 확인이 이루어진 후 최종 금액을 결정하는 것이 현명함. 정확한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.