나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [28] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (28)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층804호

건물명: 르모이안

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층

준공일: 2021년 11월 29일

감정가: 204,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

건물은 2021년에 준공된 11층 규모의 철근콘크리트 구조물로, 최신 건축 연도를 자랑합니다.

토지는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 인접 필지와 합하여 세장형의 토지를 이루고 있습니다.

1.1. 1. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2. 건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 804호입니다.

외벽은 드라이비트 및 스톤코트, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

1.1. 3. 이용상태

본건 건물은 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

본건 804호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 설비내역

위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

현재 파악된 임차인은 한동희 씨이며, 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원입니다.

임차인의 전입일자 및 확정일자는 2023년 5월 15일이며, 배당신고일자는 2024년 9월 2일입니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 이는 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미합니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 민락동은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있어 주거 기능 또한 수행하고 있습니다.

비교 대상 매매 사례(1980년~2011년식)와 비교 시, 본건(2021년식)은 건축 연도가 현저히 낮아 신축 건물의 이점을 가집니다.

면적당 가격으로 볼 때, 감정가(약 972만원/㎡)는 비교 대상인 오래된 건물들의 평당가(약 212만원/㎡ ~ 496만원/㎡)에 비해 높은 편이나, 이는 신축임을 감안한 수준으로 판단됩니다.

주변에 편의시설 및 교통 시설이 잘 갖춰져 있어 주거지로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

"민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에 공동주택 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상점, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

차량 및 대중교통 접근성이 좋아 부산 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건을 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 구조에 대한 재확인이 필수적입니다.

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 있습니다.

다세대주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도가 오피스텔인 점은 추후 이용 또는 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산 수영구 민락동에 위치한 신축(2021년식) 건물 내 소형 주거용 부동산입니다.

최신 건축 연도, 양호한 입지 조건 및 교통 편의성이 주요 장점입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확한 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

다만, 내부 상태 확인의 제약이 있었던 점은 응찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 향후 가치 상승 기대감이 높습니다.

소형 면적(약 6.35평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합합니다.

민락동 지역의 개발 가능성 및 주거 선호도 증가 시 수혜를 볼 수 있습니다.

오피스텔 건물 내 다세대주택 이용으로 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

본건은 인수할 권리가 없고 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현장 확인의 제약이 있었습니다.

주변 비교 사례들을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 안정적인 입찰을 고려한다면 감정가 수준인 204,000,000원을 기준으로 삼는 것을 제안합니다.

현장 재확인 결과 및 시장 상황에 따라 100%~105% 수준(약 204,000,000원 ~ 214,200,000원)을 추가적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.