나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [26] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층802호

용도: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 현황은 다세대주택으로 이용 중임.

감정가: 198,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 21.33㎡ (약 6.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건물 준공년월: 2021년 (사용승인일 2021-11-29 기준)

총 층수: 11층

해당 층수: 8층

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 도로 접근성: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있어 차량 접근이 가능함.

* 교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자의 신청에 의해 개시되었습니다.

* 소유권: 주식회사라움개발 (2022-01-28 소유권보존 등기)

* 말소기준권리: 부산제일신용협동조합 외 4명 근저당 (2022-01-28, 채권최고액 4,400,000,000원).

* 기타 권리:

* 주택임차권: 김은진 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-03-25) - 해당 임차권은 등기부상 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 근저당권, 주택임차권, 임의경매 등 본건 부동산에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 특이사항: 본건은 공동담보 물건으로, 전체 채무 총액은 4,540,000,000원에 달하나, 이는 낙찰자에게 인수되지 않는 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 민락동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

* "민락동 행정복지센터"가 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 본건의 면적(21.33㎡)은 소형 주거 공간으로, 1인 가구를 위한 임대 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

* 주변 환경: 민락동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 시내버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 생활에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 제공된 유사 물건 매매 정보와 비교 시, 본건의 감정가(198,000,000원) 대비 면적당 가격이 다소 높게 산정된 것으로 판단됩니다. 유사 물건들의 단위 면적당 가격대를 고려할 때, 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 시세 대비 고가 매수 위험이 존재합니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역 내 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 신축 시 건축법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 소형 면적의 환금성: 21.33㎡의 작은 면적은 경우에 따라 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물인 '르모이안'에 위치한 소형 다세대주택입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 매우 명확하며, 인수해야 할 임차보증금도 없어 법적 리스크가 적습니다.

* 입지 조건 및 교통 편의성은 양호하나, 제공된 유사 물건 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 주의해야 할 부분입니다.

* 신축 건물의 장점과 소형 면적의 희소성을 고려하되, 철저한 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 깔끔한 내부 상태 및 유지보수 용이성 기대.

* 1인 가구 수요에 부합하는 소형 면적(21.33㎡)으로 임대 수익 창출 가능성.

* 부산 수영구 민락동이라는 지역의 주거 선호도.

* 안전한 권리 관계: 모든 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 198,000,000원

* 제공된 유사 물건 매매 정보를 분석한 결과, 본 건의 면적(21.33㎡) 대비 감정가는 약 928만원/㎡ (약 3,070만원/평) 수준으로, 일부 유사 물건의 단위 면적당 가격보다 높게 형성되어 있습니다.

* 건축 연도가 2021년으로 비교적 최신 건물임을 감안하더라도, 감정가 수준으로 낙찰될 경우 시세 대비 고가 매수가 될 위험이 있습니다.

* 이에 따라, 감정가의 80% 수준을 합리적인 초기 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최적 입찰 희망가: 158,400,000원 (감정가 198,000,000원의 80%)

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.