나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [24] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (24)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5, 르모이안 7층704호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

* 토지지분: 9.87㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

* 건물지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않았습니다.

* 인수해야 할 권리: 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-06

* 확정일자: 2023-07-06

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 민락동은 수영구 내에서도 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등과 인접하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 행정복지센터 등 공공시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 상권은 공동주택 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 오피스텔의 주거 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 7층에 위치합니다.

* 건물 용도: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 민락동 행정복지센터, 마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가가 이루어졌습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 통행이나 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가(213,000,000원) 대비 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가나 시세(약 130,000,000원 ~ 177,000,000원 추정) 간에 차이가 있어, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 르모이안 오피스텔 7층 704호로, 주거용으로 이용 중이며 건축 연면적이 약 29.27㎡(약 8.85평)인 물건입니다.

채무자의 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

민락동이라는 입지적 장점과 오피스텔로서의 주거 수요를 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었던 점과 인근 시세와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 민락동의 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 위치.

* 권리: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계.

* 상품성: 주거용 오피스텔로서 1~2인 가구의 꾸준한 수요 기대.

* 건물: 비교적 신축(2021년 준공)으로 내부 컨디션 양호 예상.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 213,000,000원이나, 일부 조사된 유사 면적 오피스텔의 시세(약 130,000,000원 ~ 177,000,000원 추정)를 고려할 때, 낙찰가율 75%~85% 수준으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 160,000,000원 ~ 181,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악 및 주변 시세 재조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.