나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [11] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경108199 (11) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 집합건물로서 등기부등본상 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당권 (말소기준권리): 부산제일신용협동조합외 4명 (2022-01-28, 4,400,000,000원)

* 주택임차권: 이혜림 (2024-10-28 접수, 140,000,000원, 전입 2022-12-05, 확정 2022-10-19)

* 임의경매: 부산제일신용협동조합외 3명 (2024-07-30 접수, 3,964,615,803원)

* 근저당권 이전 (말소): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025-08-12 접수)

등기부채권 총액은 4,540,000,000원입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(이혜림)가 보증금 140,000,000원에 거주 중이나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 경매 매각으로 인해 인수되지 않는 권리입니다.

'을2' 주택임차권은 등기부상 말소로 표기되어 있으나, 전입일자 및 확정일자를 고려할 때 배당 절차에 따라 처리될 것으로 보입니다. 그러나 '대항력 없음'으로 명시된 점을 가장 중요하게 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 별도로 기재된 바 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 곳입니다.

인근에 민락동 행정복지센터가 위치하며, 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

오피스텔의 경우, 임대수익을 목적으로 하는 투자자들에게도 관심을 받을 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보: 2021년 11월 29일 사용승인된 11층 건물 내 4층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 기계식주차, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 부산 수영구 민락동 일대는 해변(광안리 등)과도 인접하여 주거 환경 및 관광/여가 활동에도 유리한 조건을 가지고 있습니다. 현재 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 임차인이 있으나, '대항력 없음'으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 강제 집행 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건의 정확한 상태, 하자, 관리 상태 등을 직접 확인해야 함을 시사합니다. 이는 잠재적인 수리비나 하자 보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 사실은 해당 부동산 외 다른 담보물도 경매 또는 권리 관계에 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 205,000,000원이며, 현재 임차인이 거주 중이나 대항력이 없어 명도 후 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차의 번거로움과 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

건물 내부 상태에 대한 정보가 부족하므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 부산 수영구 민락동은 주거 및 상업 시설이 발달했으며, 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 설비 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

* 임차인 명도 부담 적음: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차만 잘 처리된다면 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 205,000,000원입니다.

해당 물건은 주거용으로 이용 중이며, 내부 확인이 어려운 점, 명도 절차 소요 가능성 등을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

임차인의 보증금 140,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 금액이므로, 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'으로 고려되지 않습니다.

현 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 보수적인 시세 분석 및 리스크 요인을 반영하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

단, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.