나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [25] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (25)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층 801호

* 용도: 다세대주택 (주거용 오피스텔로 이용 중)

* 건물명: 르모이안

* 감정가: 204,000,000원

* 건물 규모: 11층 건물 내 8층

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

* 준공 연도: 2020년 (건축 허가 기준)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

* 건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 권리 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

* 최근 2026년 4월에 민락동 일대에서 거래된 연립, 다세대주택 및 오피스텔의 실거래가 정보에 따르면, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 편차가 큰 것으로 나타납니다. 1980년대 건축된 64.53㎡ 다세대주택이 3억 2천만원에 거래된 사례(약 500만원/㎡)가 있는 반면, 2011년식 58.17㎡ 다세대주택이 4천만원에 거래된 사례(약 70만원/㎡)도 있어, 해당 데이터는 면적 대비 가격 해석에 주의가 필요합니다.

* 최근 조사된 '이안테라디움'(2018-2020년경 준공)과 같은 현대식 오피스텔의 경우, 28㎡ 내외의 면적에서 3억 4천만원 이상의 실거래가가 형성되어 있으며, 제곱미터당 약 1,200만원에서 1,400만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 '르모이안'은 2020년 준공된 신축 건물로, 유사한 현대식 오피스텔과 비교 시 유사한 시세 수준을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 임대 수요

* 본건은 소형 면적(21.97㎡)으로 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 민락동 일대는 광안리 해변과의 접근성, 주변 상권 발달 등으로 인해 주거 선호도가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

* 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 용도 관련

* 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 다세대주택으로 이용 중인 점은 향후 행정적 문제나 이용 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으나, 2020년 준공된 건물이라는 점에서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 민락동 인근에는 버스 차고지가 존재하며, 수영하수처리장 등이 위치하고 있어, 생활 환경에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 '르모이안' 8층 801호는 2020년 준공된 신축 건물 내 소형 주거용 오피스텔/다세대주택으로, 민락동의 좋은 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비록 내부 확인이 제한적이고 주변에 일부 혐오시설이 존재할 가능성이 있으나, 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요와 신축 건물로서의 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 현재 감정가 대비 시세가 높은 편이지만, 경매를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 자산 가치 유지 및 관리 용이성이 높습니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동의 중심부에 위치하여 생활 편의성과 광안리 해변 접근성이 뛰어납니다.

* 소형 면적: 21.97㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 시장에서 높은 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 수익: 감정가 대비 시장 시세가 높아, 경매를 통해 취득 시 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 신축 소형 오피스텔은 제곱미터당 약 1,200만원에서 1,400만원 수준의 거래가를 형성하고 있습니다. 본건의 전용 면적 21.97㎡를 기준으로 환산하면 약 2억 6천만원에서 3억 1천만원 범위의 시세가 예상됩니다.

본 건의 감정가는 2억 4백만원이며, 동일 경매 건의 유사 면적 물건(29.27㎡)의 최저 매각가는 2억 1천 3백만원으로 조사되었습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시세와 경매 낙찰가를 종합적으로 고려하여 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 범위에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시세보다 낮은 가격으로 취득 가능성을 높이고, 경쟁 입찰 시에도 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.