나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [27] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (27)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 8층803호

새주소: 부산광역시 수영구 민락로6번길 48 (민락동)

건물명: 르모이안

구분건물: 8층 803호

건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중임)

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 6.96㎡ (약 2.11평)

토지 지분: 6.96㎡ (약 2.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물 지분: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

기타 특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통임.

도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지 이용 계획: 2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)<건축법>임.

3. 권리분석

권리 현황:

총 등기부채권액: 4,540,000,000원

말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합외 4명 근저당권 (을1)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(진향진)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-24

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을2)은 말소 예정임.

* 임차인: 진향진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수되는 권리: 없음 (0원)

4. 상권분석

건물 특징: "르모이안"은 2021년 11월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 11층 건물임. 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용되고 있음.

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역임.

최근 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택 등의 매매가는 평당 약 1,639만원(64.53㎡, 3.2억원 기준) 수준으로 분석됨. 이를 기준으로 본건(20.65㎡, 약 6.25평)의 예상 시세는 약 1억 2백만원 수준으로 산정될 수 있음.

다만, 본건 감정가는 2억 1백만원으로, 신축 건물이라는 점 및 위치 등을 고려한 것으로 보이나, 유사 거래 사례 대비 높은 감정가로 판단됨.

혐오시설 유무: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

편의시설: 민락동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이함.

교통 편의성: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

건물 내 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

과다한 채권액: 총 등기부채권액이 45.4억원으로 감정가(2.01억원) 대비 매우 높아 채무 구조가 복잡할 가능성이 있음.

건물 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용되고 있어 향후 법규 준수 및 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있음.

내부 확인 곤란: 감정평가 시 현장 방문 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 실제 건물 상태가 감정가 산정 시 예상한 것과 다를 수 있음.

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가치 변동 위험이 존재함.

임대 관계 불명확: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자나 임대차 관계가 존재할 경우 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 신축(2021년 준공) 건물 내에 위치한 소형 구분 상가/주택으로, 입지 조건 및 건물 연식 면에서는 장점이 있음. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 인수되는 권리 부담은 없음. 그러나 건축물대장상 주 용도가 업무시설로 되어 있어 실제 주거용으로 이용 시 법적 검토가 필요하며, 감정가 대비 시세 정보가 낮게 형성된 점, 과도한 채권 총액 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물이 비교적 새것임.

입지: 부산 수영구 민락동이라는 선호 지역에 위치함.

수요: 소형 주택 또는 오피스텔 수요를 충족할 수 있는 면적임.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료(64.53㎡, 3.2억원 거래)를 기준으로 산정한 본건(20.65㎡)의 시세는 약 1억원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 2억 1백만원보다 현저히 낮은 금액입니다.

건축물대장상 용도 불일치, 과다한 채권액, 내부 확인 곤란 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 시세와 감정가의 중간 지점을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가를 105,000,000원으로 제시합니다.

이는 인근 유사 거래 사례의 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.