나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [23] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

주요 내용: 부산광역시 수영구 소재 르모이안 오피스텔 7층 703호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층703호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건물 정보:

- 건물명: 르모이안

- 총 층수: 11층

- 해당 층: 7층

- 호수: 703호

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 외벽: 드라이비트 및 스톤코트 등 마감

- 창호: 샷시창

- 건축허가일: 2020년 06월 25일

- 사용승인일: 2021년 11월 29일

- 주요 설비: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차, 도시가스 난방

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 9.68㎡ (약 2.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 등기부상 총 면적 (연면적): 1467.67㎡

토지 등기부상 총 면적: 342.8㎡

전유부상 해당 호수: 703호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 209,000,000원

토지 지분: 9.68㎡

건물 지분: 28.71㎡

매각 기일: (별도 확인 필요)

참고사항: 본 건은 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부에 의거하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(아파트), 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 용이한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 건물 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건 토지(2필지)는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)에 해당됩니다. 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022.01.28)

* 근저당: 부산제일신용협동조합외 4명 (4,400,000,000원, 2022.01.28)

* 근저당 이전: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.08.12)

* 임의경매: 부산제일신용협동조합외 3명 (3,964,615,803원, 2024.07.30)

* 주택임차권: 배환용 (140,000,000원, 2024.07.09, 말소)

총 등기부채권 금액: 4,540,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을1번 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명, 2022.01.28 접수)이며, 이보다 앞선 권리를 제외하고는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-28

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 확인 필요)

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건은 부산의 주요 도심지 중 하나인 수영구에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔의 주거 및 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

민락동은 광안리 해수욕장과 인접해 있어 관광 및 휴양 시설 접근성이 좋으며, 다수의 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 민락동 행정복지센터, 각종 은행, 병원, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 학교 및 교육 시설, 의료 기관 등이 있어 주거 편의성이 높습니다. (구체적인 시설은 추가 조사가 필요합니다.)

5.3. 기타

본 지역은 부산의 대표적인 해변 지역에 인근하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 별도로 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

본 건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으며, 평가가 외부 관찰 및 유사 물건에 기초하여 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와 다를 수 있으며, 응찰 전 반드시 직접적인 재확인이 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 약 45.4억원에 달하여, 개별 물건의 감정가 대비 채무 규모가 상당히 높습니다. 이는 채권자들의 이해관계 및 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 건은 부산 수영구 민락동의 우수한 입지에 위치한 주거용 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현장 조사 제한이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

7.2. 매각의 적정성

경매 개시 결정 등기가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 높은 채무 총액과 현장 확인의 어려움은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

부산의 인기 지역인 수영구 민락동에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다. 해변 인근의 쾌적한 환경과 편리한 생활 인프라가 장점입니다.

8.2. 주거용 오피스텔로서의 활용도

현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적 28.71㎡(약 8.69평)으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(전용 28~30㎡)의 르모이안 오피스텔 및 인근 지역 오피스텔의 최근 시세는 대략 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 209,000,000원은 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없는 점(0원)을 고려하면, 감정가 209,000,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 현장 확인의 어려움과 높은 채무 총액 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 약 5~10% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 따라서 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 현장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하시는 것이 합리적일 수 있습니다. (최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.