나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [20] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (20)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층604호

건물명: 르모이안

준공년도: 2021년 (사용승인일: 2021년 11월 29일)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건

총층수: 11층

해당층: 6층

호실: 604호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 213,000,000원

토지면적: 9.87㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.87㎡ (약 2.98평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물지분: 29.27㎡ (약 8.86평)

1.4. 토지이용계획

대상 토지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5번지

지역지구: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2022년 01월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권 (권리금액: 4,400,000,000원).

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 기타 권리관계

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당권: 부산제일신용협동조합 외 4명 (2022-01-28, 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 윤희 (2024-12-04 등기, 보증금 30,000,000원, 전입 2024-02-05, 확정 2024-05-23)

* 임의경매: 부산제일신용협동조합 외 3명 (2024-07-30, 3,964,615,803원)

* 근저당 이전: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025-08-12)

총 등기부채권액: 4,430,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (윤희)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-05

확정일자: 2024-05-23

배당신고일자: 2024-08-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 주의사항

임차인 윤희는 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 수영구 민락동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

"민락동 행정복지센터" 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 상권 잠재력

주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 직장인 및 1인 가구 등을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 민락동 행정복지센터를 통해 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

대형마트, 백화점 등 주요 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 민락동 일대의 일반적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다. 부산 지역의 하수처리장 등이 촬영 장소로 활용되기도 하지만, 본 물건지와 직접적인 관련은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 유사 물건 및 공부, 외부 관찰에 의한 평가이므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 채무자의 전체적인 재정 상태나 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

본 토지는 최고 높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건축 시 높이 제한을 받게 됩니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 민락동에 위치한 르모이안 오피스텔 604호는 준공된 지 약 3년된 비교적 신축 건물이며, 주거용 오피스텔로 이용 중에 있어 실거주 및 임대 투자가 가능한 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편이나, 현장 내부 확인이 어렵다는 점과 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현재 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 시 경쟁률은 높지 않을 수 있으나, 낙찰 후에도 건물 상태 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태 양호 예상.

* 주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 해운대와 인접한 수영구 민락동의 입지적 장점.

* 인수되는 권리 없음 (일괄매각).

9. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

현재 시장에서 유사한 면적의 오피스텔 시세는 10평 내외의 경우 1억 5천만원 ~ 2억원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건은 8.86평으로 감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 내부 확인 곤란, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 고려해야 하며, 현재 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 1억 8천만원 ~ 2억 2백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (인수 보증금 0원)

투자 시에는 반드시 현장 재조사 및 주변 시세 변동을 면밀히 파악한 후 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.