나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [18] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (18)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5, 르모이안 6층 602호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 197,000,000원

토지면적: 9.14㎡ (약 2.76평)

건물면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 건물 기본 정보

건물명: 르모이안

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물

해당층: 6층 (602호)

준공일자: 2021년 11월 29일

전용면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

총 세대수: 24세대 (집합건물 기준)

주요 용도: 업무시설 (집합건물), 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중.

1.3. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근

주변 환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함 (교통사정 보통)

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)<건축법>

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권 (채권최고액 4,400,000,000원)

후순위 권리: 본건 등기부등본 상 근저당권, 주택임차권(임혜민), 임의경매개시결정 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

임차인: 임혜민

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-11

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 변제받거나 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없음 (말소 예정).

인수 가능한 권리: 없음 (매각으로 인한 소멸주의 적용, 단 지상권 등은 별도 확인 요망)

총 채권액 (등기부 요약): 4,540,000,000원

1.5. 상권분석

본 물건은 부산 수영구 민락동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 민락동 행정복지센터가 있어 행정 이용이 편리하며, 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다. 11층 규모의 오피스텔 건물이며, 내부 일부 유닛은 주거용으로 사용되고 있습니다.

1.6. 생활정보

주변 시설: 민락동 행정복지센터, 주거 단지, 상업 시설 등

교통: 단지 인근으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 원활합니다.

*혐오시설 검색: 부산광역시 수영구 민락동 35-5번지 인근을 확인한 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

내부확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

임대관계 미확인: 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. (다만, 현 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

토지 이용 제한: 건축법상 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항에는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 물건에 실제 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 안정적인 권리 관계와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 다만, 현장 내부 확인이 불가했던 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

실거주 및 임대 투자 적합: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 1인 가구 등을 위한 실거주 또는 임대 수익형 투자 물건으로 활용 가능합니다.

우수한 입지: 부산의 주요 지역인 수영구 민락동에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다.

1.10. 예상 입찰가 산정

감정가: 197,000,000원

현재 유사 물건 시세 분석 결과, 해당 면적(27.09㎡)의 오피스텔은 일반적으로 180,000,000원에서 220,000,000원 사이의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. 감정가는 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

인수 보증금 합계: 0원

권장 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 자금 계획, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.