나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [22] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (22)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층702호

건물명: 르모이안

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 9.14㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.14㎡ (약 2.77평)

건물면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.09㎡ (약 8.19평)

총 층수: 11층 중 7층

사용승인일: 2021년 11월 29일

감정가: 197,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

소재지: 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 부OOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 19일

* 확정일자: 2022년 04월 04일

* 배당신고일자: 2024년 02월 26일

* 대항력: 없음

말소기준권리: 2022년 01월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액: 4,540,000,000원

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

교통 여건이 보통 수준으로, 지역 내 이동 및 외부 접근성이 원활한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 7층에 위치합니다.

마감 상태: 외벽은 드라이비트 및 스톤코트, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

내부 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근 시설: "민락동 행정복지센터" 서측에 인접하여 행정 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

현장 조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 이는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요한 사항입니다.

임대관계가 미상으로, 낙찰 후 임대차 관계 확인 및 명도 진행에 주의가 요구됩니다.

향후 건축법상 최고높이 제한(46m 이하)이 적용되는 지역이므로, 증축이나 재건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 민락동에 위치한 르모이안 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 생활 인프라가 갖춰진 입지에 해당합니다.

건축된 지 오래되지 않았으며(사용승인 2021년), 기본적인 편의 시설을 잘 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 확인 미흡 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 상세한 현장 조사와 임대차 현황 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

부산의 주요 지역인 수영구 민락동에 소재하여 지역적 가치가 있습니다.

오피스텔로서 업무와 주거 겸용이 가능하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다.

권리 관계가 명확하여 명도 관련 위험 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 197,000,000원

물건 규모: 전용면적 27.09㎡ (약 8.2평) 오피스텔

시세 분석: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 상세한 시장 분석이 어렵습니다. 외부 시세 조사 및 인근 유사 물건과의 비교 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가는 197,000,000원입니다.

* 경매 물건은 일반적으로 감정가 대비 할인된 가격으로 거래될 수 있으나, 이는 시장 상황, 물건의 하자 여부, 권리 관계, 현황 조사 결과 등에 따라 달라집니다.

* 본 물건은 내부 확인의 제한, 임대 관계 미상 등 리스크 요인이 있으므로, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 명도 비용 등) 및 잠재적 임대 수익률을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인과 주변 시세 조사를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.